나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경19 [1] 전북특별자치도 정읍시 수성동 1027 부영2차아파트 208동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "전주지방법원 정읍지원" 남측 인근에 위치 하는 부영2차아파트 208동 5층 509호로서, 주위환경은 아파트단지와 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕15층 중 5층 509호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인트 등 마감, 내 벽·천 장 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판 등마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중입니다

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지대로서 조사일 현재 아파트용지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 북동측과 북서측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지 구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2026타경19 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 수성동 1027 부영2차아파트 208동 5층509호

* 용도: 아파트

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 23.99㎡ (약 7.25평)

* 토지지분: 23.993㎡ (약 7.26평)

* 건물면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

* 건물지분: 48.866㎡ (약 14.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "전주지방법원 정읍지원" 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 15층 중 5층 509호로서, 외벽은 모르타르위 페인트 마감, 내벽 및 천장은 벽지 마감, 바닥은 장판 마감, 창호는 샷시 창입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 전기, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 완경사 지대로서, 조사일 현재 아파트 용지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 북동측과 북서측으로 개설된 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 총 등기부채권액: 97,346,224원

* 말소기준권리: 을7 (국민은행 근저당권, 2011-09-19, 58,300,000원). 다만, 해당 권리에 '말소' 표시가 되어 있어 법률 전문가의 확인이 필요합니다.

* 주요 권리 내역: 소유권 이전 이력이 여러 차례 있으며, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재했으나 대부분 '말소' 처리되었습니다. (갑8: 이윤주 임의경매, 2026-01-29, 33,000,000원 - 이 건으로 경매 진행).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상인 점은 명도 시 부담으로 작용할 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-14

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권 개요: 해당사항 없음

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 본건과 유사 면적 48.87㎡ 기준):

* 2026년 7월 3일: 80,000,000원 (48.866㎡)

* 2026년 7월 2일: 80,000,000원 (48.866㎡)

* 시세 동향: 본건의 감정가(84,000,000원)는 최근 유사 면적 실거래가(80,000,000원)보다 약 5% 높은 수준입니다.

* 임대차 시세 (2026년 5월~7월 기준):

* 보증금 1,000만원, 월세 45만원

* 보증금 500만원, 월세 50만원

* 최근 임대차 시세는 보증금 500~1,000만원, 월세 45~50만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 수성부영2차

* 건축년도: 2000년

* 주소: 전북특별자치도 정읍시 수성동 1027

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 1,260세대

* 사용승인일: 2000년 11월 25일

* 최고층: 15층 (본건 5층)

* 주차대수: 총 441대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부 권리관계의 복잡성: 말소기준권리로 표기된 권리에 '말소' 표시가 있고, 경매개시 결정 등기 역시 '말소' 처리된 점은 일반적이지 않아, 권리관계의 정확한 소멸 여부 및 인수 여부를 법률 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역(절대금지) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 정읍시 수성동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 입지에 속합니다. 하지만 임대관계가 미상이고 등기부상 말소기준권리 및 경매개시 결정 등기의 '말소' 표기가 혼재되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가는 적정 수준이나, 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

* 지역 내 적정 시세: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 급격한 하락이나 상승 요인은 크지 않으나, 입찰가 산정에 있어 최근 거래 가격이 중요한 기준이 됩니다.

* 명도 완료 시 시세차익 기대: 잠재적 리스크를 성공적으로 해소하고 명도를 완료한다면, 최근 실거래가 수준에서 매입하여 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건의 감정가는 84,000,000원이나, 최근 유사 면적(48.87㎡) 실거래가는 80,000,000원으로 파악됩니다. 임대관계 미상 및 등기부상 권리관계의 복잡성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 다소 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 제안 입찰가: 81,000,000원

(본 제안 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리분석에 대한 최종적인 법률 자문을 받으신 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.