나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경22 [1] 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 350-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 소재 "계화리마을" 내에 위치하며, 주위환경은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 새만금 주변의 농촌지역입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 부안읍 중심지 까지는 차량으로 약 15분정도 소요되는 거리이며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 조사일 현재 대(단독주택)로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 남측으로 폭 약 2미터의 도로에 접하며, 현황 남측으로 인접 토지를 통하여 소폭의 도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 대상물건을 소재 지번으로 하여 일반건축물대장상 강** 소유의 주택 및 창고가 등재되어 있나 현황 소재불명인바 이점 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 벽돌조 슬래브 위 기와강판지붕 단층으로서, 외 벽 : 화강석붙임 및 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 내 벽·천장 : 벽지 등 마감, 창 호 : 샷시 및 목재 이중창 등 마감입니다.

이용상태

2-가)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호 2-가)는 의뢰목록상 지붕 구조가 슬래브지붕이나 현황 슬라브 위 기와강판지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ) 포함
2. 단독주택으로 이용중
3. 대상물건 소재지번으로 하여 일반건축물대장상 강** 소유(전소유자의 피상속인으로 추정)의 주택 및 창고가 등재되어 있으나, 현황은 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 350-1번지에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 정읍지원 2026타경22 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 금 152,394,600원입니다.

토지 면적은 481.00㎡ (약 145.55평)이며, 건물 면적은 감정평가 기준 82.12㎡ (약 24.83평), 제시외 건물 면적은 52.10㎡ (약 15.77평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 해당 지번의 건물은 연면적 154.76㎡의 단독주택으로 등재되어 있으나, 표제부에는 주택 및 창고로 분류되며 건축 면적은 72.64㎡ (약 21.98평)로 기재되어 있습니다.

주요 구조는 블록구조이며, 지붕은 슬레이트(스레이트) 재질입니다.

건물 이용현황상 단독주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

대상 토지는 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 소재 "계화리마을" 내에 위치하며, 주위 환경은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 새만금 주변의 농촌 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 부안읍 중심지까지는 차량으로 약 15분 소요되는 거리로 교통사정은 보통입니다.

지적도상 남측으로 폭 약 2미터의 도로에 접하며, 현황 남측으로 인접 토지를 통하여 소폭의 도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역(진입표면), 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2007년 12월 4일 접수된 계화농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부요약상 현재 소유권은 2026년 1월 22일 상속으로 인해 강민호 외 1명에게 이전된 것으로 확인됩니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없으며 (인수 보증금 합계: 0원), 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 새만금 개발 지역과 인접해 있습니다. 주변은 주로 단독주택과 농경지로 구성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 기반 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 농촌 지역 특성상 축사 등이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 생활 편의시설 및 행정기관, 의료시설 등은 차량으로 약 15분 거리에 있는 부안읍에서 이용 가능합니다.

인근에 학교 등의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으며, 주거지 자체는 조용한 농촌 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 일반건축물대장상에 등재된 주택 및 창고가 현황 소재불명인 점은 큰 주의가 필요합니다. 이는 실제 건물 존재 여부, 상태, 또는 등기부상 내용과 현황과의 차이에 따른 문제를 야기할 수 있습니다.

또한, 건축물대장상의 건물 용도(창고시설)와 감정평가 및 실제 이용 현황(단독주택) 간의 차이가 존재합니다.

건물 지붕 구조에 대한 공부와의 차이(슬래브지붕 vs 슬라브 위 기와강판지붕)가 존재합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 비행안전구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 계화면에 위치한 단독주택으로, 비교적 저렴한 감정가에 매각될 가능성이 있습니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 채무 부담은 없습니다. 그러나 건축물대장상 현황과 불일치하는 건물 정보, 소재불명인 등재 건물, 임대 관계 미상 등은 명확한 확인과 신중한 접근을 요구합니다. 현장을 직접 방문하여 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 포함 여부, 그리고 공부상 내용과의 차이점 등을 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

토지/건물 일괄 매각으로, 별도의 제시외 건물까지 포함하여 취득할 수 있습니다.

인수 보증금이 없어 명도 및 추가 비용 발생 위험이 상대적으로 낮습니다.

새만금 개발과 연계한 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

정확한 현장 조사를 통해 공부와의 차이점, 소재불명 건물 등의 리스크를 해소하고 적정 가치를 판단한다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 152,394,600원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적으로 농촌 지역 단독주택의 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰되는 사례가 많습니다. 하지만 제시외 건물 포함, 공부상 건물 내용의 불일치, 현황 소재불명의 건물 등 특이사항들을 고려하여, 현장 조사 후 건물 상태, 건축물대장과의 차이, 주변 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

초기 입찰가 산정 시에는 감정가의 80% 수준부터 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 답사와 주변 시세 조사를 통해 조정되어야 합니다. 현장 방문 및 권리 분석에 대한 추가적인 면밀한 검토 후, 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.