나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10107 [1] 경상남도 통영시 용남면 장평리 114-5 장평명작빌라 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 장평리 소재 '견유마을' 내에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대지권의 토지는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 202호로서, 외벽: 몰탈페인트 마감, 창호: 샛시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 승강기, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 구분건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2026타경10107 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경상남도 통영시 용남면 장평리 114-5 장평명작빌라 2층202호

건물명: 장평명작빌라

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 202호

용도: 아파트

건축일자: 2002년 11월 12일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 103,000,000원

토지면적: 51.22㎡ (약 15.50평)

건물면적: 77.80㎡ (약 23.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 장평리 소재 '견유마을' 내에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 토지는 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권(을7, 2017-07-12, 주식회사새마을금고자산관리회사, 113,100,000원)을 포함하여, 이후 설정된 가압류(갑12, 경남신용보증재단, 46,687,510원) 및 임의경매(갑13, 부산화명새마을금고, 80,358,389원) 등은 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 통상적으로 본 매각 절차를 통해 모두 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 등기부채권 총액은 159,787,510원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조 (전입인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 별도 등기된 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 본 건에서는 확인되지 않음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 견유마을 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 소규모의 편의점이나 상점 등 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설은 인근 도심 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오 시설 유무

현장 조사 및 일반적인 지도 정보 확인 결과, 본건 인근에 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용은 가능하며, 상세한 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

용남면 소재 공립 초등학교 및 중학교 등 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 통학 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재까지 확인된 등기부 상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 조 은 대항력이 없고 보증금 또한 0원이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도를 진행하는 것이 좋습니다. 또한, 감정평가서상 내부 조사가 불가능하여 건물 상태를 정확히 파악하기 어려웠다는 점은 향후 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물의 노후화 또는 하자 여부에 대한 내부 상태를 알 수 없어, 매입 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 용남면의 주거 지역에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 1억 3백만원입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하며(말소 예정), 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 건물 상태에 대한 확인이 필요하며, 주변 환경은 보통 수준으로 주거 용도로는 무난할 것으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 주거 면적 보유.

* 향후 지역 개발 또는 부동산 시장 회복 시 시세 상승 기대 가능.

* 말소 예정 권리가 많아 권리 확보에 용이.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건의 감정가는 103,000,000원이며, 현재 시장 상황과 본건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준인 72,100,000원 ~ 92,700,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.