나이스옥션 법원경매 통영 2026타경13 [1] 경상남도 거제시 장평동 647-46 덕진2차휴먼빌 12층1208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 도심외곽의 일반주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

아파트 단지 내 관련 차량 출입 자유로우며 관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 12층 1208호로서, (사용승인일자 : 2006.06.02) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일,벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급·배수설비, 난방시설, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대의 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2025-07-22)<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경13 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 647-46 덕진2차휴먼빌 12층1208호

* 용도: 아파트

* 감정가: 53,000,000원

* 토지면적: 32.69㎡ (약 9.89평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 도심 외곽의 일반주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

아파트 단지 내로의 차량 출입은 자유로우며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다. 북동측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 건물정보

* 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 15층 건물 중 12층 1208호입니다. 사용승인일자는 2006년 6월 2일이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일, 벽지 등 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역

본 물건에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(2025년 7월 22일까지)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

공부와 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2011년 6월 17일에 접수된 우리은행의 근저당권(을2)입니다. 이보다 선순위 권리(예: 전세권, 임차권 중 대항력 있는 권리 등)는 등기부상 확인되지 않았습니다.

* 등기부 현황

본 건의 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 관련: 덕진종합건설주식회사로부터 이종오로 소유권 이전(2008.06.09, 2011.06.17)되었습니다.

- 우리은행 근저당권: 여러 건의 근저당권(총 4건, 합계 85,100,000원)이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

- 임의경매 개시 결정: 채권자 우리은행의 임의경매 개시 결정(2026.01.28)이 등기되었습니다.

- 등기부 채권 총액: 90,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 직접적으로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 본 건 등기부상 별도로 지상권이 등기된 사실은 확인되지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임대 관계는 미상임으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

그러나 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설

본 건은 양지초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 임야가 있어 자연 환경과의 조화도 일부 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 보고서에 명시된 내용이나 일반적으로 알려진 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 시설 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보

- 아파트명: 덕진2차휴먼빌

- 사용승인일: 2006년 6월 2일

- 총 세대수: 165세대

- 최고층: 15층 (본 건: 12층)

- 주차대수: 총 71대 (지상 2대, 지하 2대, 전기차 충전기 지상 2대)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터

* 면적 정보

- 토지 지분 면적: 32.6909㎡ (약 9.89평)

- 건물 전용 면적: 47.6701㎡ (약 14.42평)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인

임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 미소멸 권리 가능성

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 권리가 실제로 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 등기부상 명확히 확인되지 않았으므로, 현장 조사 또는 관련 서류 확인을 통해 반드시 소명해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트 물건으로, 양지초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 주변 근린생활시설 이용도 편리합니다. 건물은 2006년에 건축되어 연식이 어느 정도 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 정리되는 추세이나, 임대 관계 미확인 및 미소멸 권리 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요 기대.

* 편리한 생활 환경: 근린생활시설과의 접근성.

* 권리 관계 명확화 가능성: 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 가능성이 높아 정리 후 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 51,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 최근 2026년 5월 3층 매물이 53,000,000원에 거래된 점, 2025년 11월 6층 매물이 51,000,000원에 거래된 점, 15층 매물이 45,000,000원에 거래된 점 등을 고려하여, 12층이라는 중간층의 위치와 현재 시장 상황을 반영한 보수적인 추정치입니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리 관계의 최종 확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.