나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1650 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 강양리 산38-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 온양면 강양리 강구마을 북동측 인근에 소재하며 주변은 임야지대, 농경 지, 마을, 공단 등으로 형성되어 있음.

교통상황

시 외곽으로 대중교통사정 불편한 편이며 일련번호1은 일련번호2를 포함한 현황도로 및 임도를 통해 접근가능하고 일련번호1은 현황도로이며 일련번호3은 인근토지를 통해 접근가능함.

형태 및 이용상태

일련번호1은 사다리형의 완경사 자연림지로 내부에 소폭의 임도가 소재함. 일련번호2는 사다리형의 대체로 현황도로임. 일련번호3은 사다리형유사의 완경사 자연림지이며 분묘가 소재함.

인접 도로상태

임야도상 맹지이며 일련번호1은 현황 세로가에 접하고 일련번호2는 현황도로이며 일련번호3은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호2 : 자연녹지지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1. 일련번호1 경계에 분묘가 소재하나 본건점유 여부는 측량을 요하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 2. 본건 일련번호3지상에 분묘가 소재하며 이를 감안하여 평가하였습니다. 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 3. 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

공부와의 차이

1. 임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다. 2. 일련번호2는 개략적으로 확인한바 대체로 현황도로이며 보상법의 사실상의 사도 규정을 인용하여 평가합니다. 상세는 측량을 요하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상입니다. 2. 일련번호2는 강양-우봉간 도로확포장공사예정지이며 보상평가액은 본 평가와 상이하므로 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1. 토지의 경계에 분묘가 소재하고 있으며, 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
3. 본 건 토지는 임야도상 맹지이며, 목록 2. 토지는 현황 도로임.
4. 목록 2. 토지는 강양-우봉간 도로확장포장공사예정지이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1650 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 강양리 산38-11

용도: 임야

감정가: 30,779,000원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인 최영실)

2. 입지조건

주변환경: 울산광역시 울주군 온양면 강양리 강구마을 북동측 인근에 소재하며, 주변은 임야지대, 농경지, 마을, 공단 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 시 외곽에 위치하여 대중교통 사정이 다소 불편한 편입니다. 본건 토지(목록 1)는 인접 토지(목록 2)를 포함한 현황 도로 및 임도를 통해 접근 가능하며, 본건 토지는 현황상 세로에 접하고 있습니다. 인접 토지(목록 3)는 인근 토지를 통해 접근 가능합니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지(목록 1)는 사다리형의 완경사 자연림지이며, 내부에 소폭의 임도가 소재합니다. 인접 토지(목록 2)는 대체로 현황 도로로 이용되고 있습니다. 인접 토지(목록 3)는 사다리형의 완경사 자연림지이며 분묘가 소재합니다.

인접 도로상태: 임야도상 본건 토지는 맹지이나, 목록 2 토지가 현황 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. (세부사항은 개별 공고 참조)

기타사항: 인접 토지(목록 2)는 강양-우봉간 도로확장포장공사 예정지로, 응찰 시 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매로 진행됩니다.

등기부현황: 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: (을1) 최영실 근저당권 (2007.11.05)이 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 이에 따라 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계액이 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 상업 또는 주거 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주변은 자연림, 농경지, 마을, 일부 공단이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

본 건은 울산 시 외곽에 위치한 임야로, 주변 지역의 생활 편의시설 및 대중교통 접근성은 다소 낮은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록 1 토지 경계상 및 목록 3 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 경매 진행 및 응찰 시 별도의 확인이 필요하며, 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로: 임야도상 본건 토지는 맹지이나, 목록 2 토지가 현황 도로로 이용되고 있어 접근 문제는 해결될 가능성이 있습니다. 그러나 목록 2 토지의 도로 확장 공사 예정과 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

* 경계 확인: 토지의 경계에 분묘가 소재하고 있으며, 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 임야도 면적과 수치지적도 간의 오차가 있을 수 있으며, 지적상세 및 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 목록 2 토지의 현황 도로 이용 및 평가 방식에 대한 상세 확인도 필요합니다.

* 미확인 분묘: 제시외 물건으로, 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 추가로 소재할 수 있으므로 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군에 위치한 임야로, 감정가는 30,779,000원입니다. 임의경매로 진행되며, 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 토지 자체는 자연녹지지역 내 임야로, 주변 환경은 자연림, 농경지, 마을, 공단 등이 혼재되어 있습니다. 맹지 문제는 현황 도로(목록 2)를 통해 일부 해소되나, 해당 도로의 공사 예정 사항은 별도 확인이 필요합니다. 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권의 성립 여부와 토지 경계상의 분묘 소재, 그리고 미확인 분묘의 존재 가능성입니다. 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사와 측량이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 원시 임야로서 향후 개발 가능성: 자연녹지지역 내 위치하여 향후 개발 행위 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 주변 기반 시설 확충 가능성: 도로 확장 공사 예정 지역에 일부 포함되어 있어, 향후 교통 접근성 개선 및 토지 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 산정될 수 있습니다. 그러나 본건은 분묘기지권, 맹지, 도로 확장 예정 등의 복합적인 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰가 산정 시 이러한 잠재적 위험 요인들을 충분히 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 분묘 문제 해결 방안 모색, 지역 시장 동향 분석, 유사 물건의 낙찰 사례 조사 등 심층적인 추가 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.