나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10133 [1] 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 101동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 <공암삼거리> 남동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근 린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체, 단독주택 및 미개발 나지 등으로 형성되어 있습니 다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 13층 1303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 일부에 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남서측 일부에 폭 약 6미터의 도로에 접 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(대석리 665) 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> (3)(대석리 665-3) 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10133 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 101동 13층1303호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1992년 8월 3일

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 '공암삼거리' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 노변 근린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체, 단독주택 및 미개발 나지 등으로 형성되어 있어 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 동측 일부에 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남서측 일부에 폭 약 6미터의 도로에 접하여 있습니다.

주변 시설:

* 본건 인근에는 공동주택 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 소규모 제조업체 및 미개발 나지 등이 혼재되어 있는 환경입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권이 개요상 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. (※ 권리분석 시 세부 내용을 반드시 재확인해야 함)

말소기준권리:

* 다올저축은행의 가압류 (2022년 11월 25일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액:

* 31,567,972원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역이 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

권리관계 요약:

* 채권 총액이 감정가 대비 낮은 수준이며, 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

용도지역:

* 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

토지 이용 계획:

* 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

주변 업종:

* 근린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 지역 내 상권은 복합적인 형태를 띱니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 일양하이츠타운

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 13층 1303호입니다.

* 건축 연도: 1992년 8월 3일 사용승인되어 건축 후 약 34년 경과되었습니다.

* 세대수: 총 296세대 규모입니다.

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 면적 정보:

* 토지 지분 면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 건물 전용 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* (참고: 제공된 정보에는 분양 면적이 명시되어 있지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

건물 노후화:

* 1992년 준공된 건물로 건축 후 약 34년이 경과하여 시설 노후에 따른 유지보수 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

주변 환경:

* 소규모 제조업체 및 미개발 나지 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

미상 임대관계:

* 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 시간 소요가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시에 위치한 공동주택(아파트)으로, 감정가는 78,000,000원입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 채권 총액 또한 낮은 편으로 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도가 오래되었고 주변 환경이 일부 혼재된 점은 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석 결과, 유사 면적(59.96㎡)의 3층 물건이 75,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 13층 물건의 현재 가치는 감정가 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 분석:

* 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 낙찰 시 권리 승계에 대한 부담이 없습니다.

안정적인 시세:

* 최근 거래된 유사 면적의 아파트 시세를 고려했을 때, 현재 감정가 및 시장 가격이 합리적인 수준으로 보입니다.

주거 편의성:

* 기본적인 생활 설비 및 공동 시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있어 실수요자 또는 투자자 모두에게 실용적인 가치를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,000,000원입니다. 최근 유사 면적(59.96㎡)의 3층 매물이 2026년 5월 25일에 75,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 13층으로 층수 이점이 있어, 3층 매물보다 높은 가치를 지니고 있습니다. 이를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준인 78,000,000원 전후에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 78,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.