나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3086 [1] 대구광역시 달성군 하빈면 하산리 905-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 하빈면 하산리 소재 "동곡교차로" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장 및 창고시설, 농경지, 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량에 의한 출입 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 교통상황 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 음식점부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 복개 도로 및 구거를 경유하여 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 식재된 감나무, 대추나무 등은 본건 부동산의 거래시에 별도로 가격을 가산하 여 거래하지 않을 것으로 판단하여 별도로 가격을 평가하지 않았습니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 기준시점 현재 음식점 휴업중이며, 이해관계인의 부재 등으로 본건 임대관계는 미상입니 다. 2. 본건 지상에 식재된 감나무, 대추나무 등은 본건 부동산의 거래시에 별도로 가격을 가산 산하여 거래하지 않을 것으로 판단하여 별도로 가격을 평가하지 않았습니다. 3. 본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황"과 같이 제시외건물이 소재하나, 구조, 규모 등 에 비추어 별도로 가격을 가산하여 거래하지 않을 것으로 판단하여 별도로 가격을 평가 하지 않았습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층건으로, - 사용승인일: 2005.6.4 (2021.2.5. 창고에서 음식점으로 용도변경) - 외벽: 징크판넬 마감 등 - 내벽: 벽지마감, 시트지 마감, 타일마감 등 - 바닥: 타일마감, 데코타일 마감 등 - 천장: 텍스마감 등

이용상태

음식점(기준시점 현재 휴업)임.

설비내역

급배수 및 위생설비 구비됨.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황"과 같이 제시외건물㉠~㉣이 소재하는 바, 구조, 자재 등을 종합 고려하여 원가법으로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 기준시점 현재 음식점 휴업 중이며, 이해관계인의 부재 등으로 본건 임대 관계는 미상입 니다. 2. 본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황"과 같이 제시외건물이 소재하는 바, 구조, 자재 등을 종합 고려하여 원가법으로 감정평가하였습니다. 3. 이동 용이한 계사,견사의 경우 별도로 평가하지 않았습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경3086 (1)

감정가: 511,620,900원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 다OOO (다사농업협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 하빈면 하산리 905-2

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

토지면적: 542.00㎡ (약 163.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 104.00㎡ (약 31.46평)

건물 제시외면적: 20.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달성군 하빈면 하산리 소재 "동곡교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장, 창고시설, 농경지, 주택 등이 혼재된 농림복합지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 다만, 하빈면 지역 전체적으로는 달성군 내에서 교통이 다소 열악한 편에 속하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스 노선(성서2번 등)을 이용해야 합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지의 개발이나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

2.4. 도로 및 맹지 여부

본건 서측으로 폭 약 4미터의 복개 도로 및 구거를 경유하여 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다. 맹지는 아닙니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최철수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2019-09-27

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 특수한 상황이 있을 수 있습니다. 금액이 0원이라 할지라도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 상세 조사가 필요합니다.

3.2. 등기부 분석 (토지)

말소기준권리인 2024년 9월 26일자 다사농업협동조합의 근저당권보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 454,452,883원

3.3. 등기부 분석 (건물)

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리관계로 구성되어 있으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 416,706,948원

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 다사농업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류 등은 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 권리 유무는 별도 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본 물건지 인근은 소규모 공장, 창고시설, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 근린생활시설이 입지하기에 적합한 환경입니다. "동곡교차로" 인근으로 교통량은 있으나, 인근 지역이 신도시 개발축에서 다소 벗어나 있어 대규모 상권 형성보다는 지역 주민 및 인근 사업체 종사자들을 대상으로 하는 상권으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

용도 변경을 통해 음식점으로 사용되었던 점, 경량철골구조 단층 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 업종 변경이나 리모델링을 통해 재활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 자연녹지지역 등 토지이용 제한 사항은 상권 확장에 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

인근에 농경지와 공장, 주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설이 아주 발달한 지역은 아닙니다. 다만, "동곡교차로"라는 교통 요지 인근에 위치하여 기본적인 접근성은 확보하고 있으며, 차량 이용 시 인근 지역의 편의시설을 이용하는 데는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주거 및 근린 환경

하빈면은 그린벨트 지역이 많고 전반적으로 개발이 더딘 편이나, 지역 주민들을 위한 복지 및 문화시설(폐교 활용 생활문화센터 등)이 조성되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크 (임차인)

대항력 있는 임차인 최철수 씨는 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 법적으로 대항력이 있는 임차인은 명도 대상에 포함되지 않으며, 새로운 소유주가 임차인의 권리를 승계해야 할 수도 있습니다. 보증금이나 차임이 0원인 특이한 상황이므로, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 거주 사유에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 법적 제약이 따릅니다.

6.3. 제시외 건물 및 부합물

일괄 매각 대상에 포함되는 제시외 건물 20.20㎡가 존재하며, 별도로 평가되지 않은 감나무, 대추나무 등도 있습니다. 명도 시 원만한 협의가 필요합니다.

6.4. 물건 상태 및 공실 위험

현재 음식점 용도로 사용되던 건물이 휴업 중인 상태입니다. 공실 기간이 길어질 경우 공실 위험이 있으며, 건물의 노후화 상태 및 유지보수 필요성 등도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

* "동곡교차로" 인근으로 교통 접근성 양호

* 용도 변경 이력이 있어 다양한 업종 전환 가능성

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인의 존재(보증금/차임 0원)로 인한 명도 리스크

* 자연녹지지역 등 토지이용 규제

* 주변 지역의 제한적인 상권 및 기반 시설

* 현재 공실 상태

7.3. 총평

본 물건은 대구광역시 달성군 하빈면의 "동곡교차로" 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 교통 접근성은 양호하나, 주변 환경이 농림복합지역으로 상권 형성이 제한적이며, 자연녹지지역 등 토지이용 규제가 존재합니다. 가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 점유하고 있다는 점으로, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 현재 음식점으로 사용되다 휴업 중인 상태이므로, 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

감정가 대비 인수 보증금이 0원이므로, 보증금 부담 없이 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 향후 개발 가능성

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충(국지도 67호선 논공~하빈 간 건설사업 등)이 진행될 경우, 입지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

8.3. 임대 수익 잠재력

현재 휴업 중이나, 적절한 업종 전환 및 리모델링을 통해 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 명도 협의가 성공적으로 이루어져야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 예상 입찰가는 감정가, 인수해야 할 권리(보증금 0원), 물건의 리스크 요인(임차인, 용도제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정한 보수적인 금액입니다.

9.2. 보수적 예상 입찰가

감정가: 511,620,900원

인수 보증금: 0원

감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 예상합니다.

따라서, 약 3억 5천 8백만 원 ~ 4억 9백만 원 사이로 예상됩니다. (본 가격은 전문가의 의견이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.