나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3091 [1] 대구광역시 서구 비산동 1297-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘만평네거리’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1) 토지는 제차량 접근이 가능하며, 도시철도, 버스 등 대중교통과 간선도로 등의 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택'건물의 부지 입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1) 토지는 남동측 폭 8m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 토지는 일반상업지역이며, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (2) 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 - 사용승인일 : 2015.09.08. - 외 벽 : 석재타일붙임, 스톤코트 등 마감 - 내 벽 ; 각 세대 내부는 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 복도는 타일붙임 - 바 닥 : 각 세대 내부는 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감 복도는 타일깔기, 계단은 화강석깔기 - 창 호 : 하이샤시 2중창호에 유리끼움 등 입니다.

이용상태

본건 번호 (2) 건물은 '다가구주택'입니다.

설비내역

본건 번호 (2) 건물은 도시가스설비, 각 세대별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 종물 및 부합물인 건축면적에 포함되지 않는 발코니 및 확장형발코니, 옥탑계단실이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.전입세대확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 전입자 있음
3.발코니, 옥탑계단실 등 건물에 포함하여 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3091 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 대구광역시 서구 비산동 1297-12 (도로명주소: 대구광역시 서구 달서천로41길 47-1)

토지면적: 156.70㎡ (약 47.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.3. 건물 정보

건물 용도: 다가구주택

건물 면적: 297.85㎡ (약 90.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 현황:

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층

사용승인일: 2015년 09월 08일

외벽: 석재타일붙임, 스톤코트 등 마감

내벽: 각 세대 내부는 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 복도는 타일붙임

바닥: 각 세대 내부는 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감, 복도는 타일깔기, 계단은 화강석깔기

설비: 도시가스설비, 각 세대별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 713,452,000원

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

건물 포함 감정: 발코니, 옥탑계단실 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘만평네거리’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 도시철도, 버스 등 대중교통과 간선도로 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상황

본건 토지는 남동측 폭 8m의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 최초 소유권 이전은 1976년 09월 24일에 접수되었으며, 이후 소유권 변동이 있었습니다.

말소기준권리: 2015년 02월 27일 접수된 두레새마을금고 근저당(을1, 채권액 169,000,000원) 및 동일자 접수된 근저당(을2, 채권액 221,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전, 근저당, 임의경매 개시결정(두레새마을금고, 2026타경3091) 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액: 390,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 최초 소유권 보존은 2015년 09월 09일에 이루어졌으며, 동일자 접수된 두레새마을금고의 근저당(을1, 을2)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 주택임차권(한국토지주택공사) 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 등기부채권 총액: 545,000,000원 (근저당 및 임의경매 채권액 합계)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박세원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-04

대항력: 없음

비고: 임대차 관계 미상으로, 주의가 필요합니다.

* 임차인: 송지훈

보증금: 3,000,000원

차임: 330,000원

전입일자: 2022-11-16

대항력: 없음

* 임차인: 오태윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-23

대항력: 없음

비고: 임대차 관계 미상으로, 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이강현

보증금: 2,000,000원

차임: 340,000원

전입일자: 2020-06-24

대항력: 없음

* 임차인: 이준승

보증금: 5,000,000원

차임: 480,000원

전입일자: 2025-09-19

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-25

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었으나, 임차인 현황에 포함되어 있습니다.

* 임차인: 공

보증금: 60,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2019-11-04

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리인 두레새마을금고의 근저당(2015.02.27 접수) 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

단, 전입세대확인서상 임대차 관계가 미상인 전입자가 존재할 수 있으므로, 이들의 정확한 권리 관계 및 보증금/차임 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

소재지 인근으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동 및 주민 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 기타 시설

본 물건 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

‘만평네거리’ 인근에 위치하여 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

주변에 병원 등 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

전입세대확인서에 나타나는 임대차 관계 미상의 전입자가 존재할 가능성이 있습니다. 이들의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

발코니, 옥탑계단실 등은 건물에 포함하여 감정평가되었으나, 실제 현황과 공부상의 차이가 있는지 추가적인 육안 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 다가구주택으로, '만평네거리' 인근에 자리하여 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 적은 점이 특징입니다.

건축물 역시 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 전입자의 존재 가능성은 명도 절차 진행 시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: '만평네거리' 인근은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 추가 인수 부담이 없습니다 (단, 미상 임차인 명도 절차는 별도 진행 필요).

* 건물 상태: 2015년 건축으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 713,452,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 관리 상태, 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인 명도 과정에서의 난항 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 정확한 시장 조사 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 신중하게 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.