나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10035 [1] 경상북도 경주시 건천읍 송선리 224 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 송선1리마을회관 북측 인근에 위치한 단독주택 건부지로서 부근은 자연부락내 단독주택, 근린농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 부정형이며 평지로서 이용상황은 단독주택 건물부지임 3,4,5) 도로부지임

인접 도로상태

동,남,서측으로 노폭3~4미터정도 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 경량철골구조 판넬위 싱글있기지붕 단층건물로서(사용승인일 2015.12.30) 외벽은 스톤코트 등 마감, 내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감 바닥은 장판지,강화마루, 타일 등 마감 창호는 하이샤시창호 등 시공되었음.

이용상태

2) 단독주택

설비내역

2) 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비

부합물 및 종물

건물개황도와같이 2개의 제시외건물이 소재하며 기호(2)건물의 부합물 및 종물로서 별도 평가함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10035 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 송선리 224

용도: 단독주택

감정가: 239,090,500원

토지면적: 668.00㎡ (약 202.07평)

건물면적: 126.14㎡ (약 38.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 뉴원 (등기부상 확인)

구조 (건물): 경량철골구조 판넬위 싱글잇기 지붕 단층 건물 (사용승인일: 2015.12.30)

주요 특징: 제시외 건물 31.56㎡ 포함

1.2. 토지 정보

형태 및 이용: 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중.

인접 도로: 동, 남, 서측으로 노폭 3~4미터 도로에 접함.

이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리, 송선1리 마을회관 북측 인근에 위치합니다.

주변은 자연부락 내 단독주택과 근린 농경지가 형성되어 있으며, 비교적 한적한 농촌 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 확정일자: 2024-04-30

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022-08-01 접수된 신경주농업협동조합의 근저당권 (채권액 180,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 360,000,000원 (신경주농업협동조합 180,000,000원 + 주식회사 뉴원 180,000,000원)

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 이미선 씨는 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 변제받을 예정이며 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

경주시 건천읍 송선리는 자연녹지 지역이 많고 농경지가 인접해 있는 전원적인 지역입니다.

최근에는 편백나무 숲내음길과 같은 자연 친화적인 관광지가 조성되어 쾌적한 환경을 제공하고 있습니다.

생활 편의 시설은 건천읍 중심지 또는 인근 도시로의 접근을 통해 이용 가능하며, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 부동산 동향

건천읍 지역의 아파트 매매가는 신경주 더 퍼스트 데시앙 (2024년 준공, 945세대) 등이 있으며, 신축 아파트의 경우 평당 가격대가 형성되어 있습니다.

단독주택이나 토지 매물도 거래되고 있으나, 구체적인 실거래가는 개별 물건별로 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 송선1리 마을회관이 있으며, 건천읍 소재지에 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다.

* 차량으로 약 20~30분 거리에 신경주역, 경주 시내 등 주요 교통 및 상업 시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료

인근 학교 및 의료 시설은 건천읍 소재 또는 경주 시내로 통학 및 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

과거 건천읍 송선리 일대에서 가축분뇨, 쓰레기처리시설 설치 관련 주민 반대 및 갈등 사례가 있었습니다.

현재 해당 지역에 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 관련 시설 입지에 대한 고려는 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건축물 대장에는 등재되지 않은 제시외 건물(31.56㎡)이 포함되어 있어, 철거 또는 활용에 대한 추가적인 비용 및 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 축산업 등 특정 용도의 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2015년으로, 준공 후 약 11년 경과되었으므로 향후 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리의 단독주택으로, 자연 친화적인 환경과 더불어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능한 입지입니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확한 편이며, 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 제시외 건물이 존재하고 가축사육제한구역이라는 점을 고려해야 하며, 주변 환경은 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 주변 편백나무 숲 등 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 활용 가치가 높습니다.

* 잠재적 가치: 건천읍 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 239,090,500원입니다. 주변 단독주택이나 토지의 개별적인 매물 정보를 바탕으로 시세 조사가 필요합니다.

검색된 정보에 따르면, 건천읍 지역의 아파트 매매가는 1억원대부터 4억원대까지 다양하며, 단독주택 및 토지의 경우 개별성에 따라 가격 편차가 클 것으로 예상됩니다.

인근 유사 물건이나 최근 거래 사례를 추가적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권리분석을 통한 입찰가 산정

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 주변 시세와 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

현재 제시된 감정가 239,090,500원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 토지 거래 사례 중 건천읍 송선리 262-3 단독주택의 경우 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 매각 기일이 예정되어 있는 점을 참고할 수 있습니다.

9.3. 예상 범위

종합적인 시세 조사 및 현장 확인 후, 감정가의 80% ~ 100% 범위를 잠정적인 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 191,272,400원 ~ 239,090,500원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.