나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10029 [1] 경상북도 경주시 용강동 1355-1 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "황성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 본건과 접한 간선도로변으로 음식점, 소매점 등의 근린생활시설과 후면으로 다가구주택, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하는 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건중 2층 201호로서, (사용승인일 : 2011.09.30) - 외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 오피스텔부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(황성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 경주지원 2026타경10029 (1)

소재지: 경상북도 경주시 용강동 1355-1 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 배OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

토지지분: 29.3451㎡ (약 8.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

건물지분: 57.6㎡ (약 17.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 및 토지 이용 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2011년 9월 30일

건물 외벽: 화강석 및 스톤코트 등 마감

건물 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감

건물 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감

건물 창호: 샷시창호

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스 난방설비 등

토지형상 및 이용상태: 다각형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 오피스텔 부지로 이용 중

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대 보호구역(황성초등학교), 역사문화환경보존지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "황성초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 본건과 접한 간선도로변으로 음식점, 소매점 등의 근린생활시설과 후면으로 다가구주택, 공동주택 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 배홍식 (배 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 16일

확정일자: 2021년 3월 17일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 1월 3일

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 을구 5번 주택임차권(권리자: 배홍식, 권리금액: 100,000,000원)이 있으며, 말소기준권리인 압류(갑4)보다 선순위에 해당합니다. 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다. 확정일자가 전입일자보다 앞서 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 채권자 및 경매 개시

채권자 배홍식은 본건의 임차인이자 강제경매 신청 채권자(갑6)로, 100,000,000원의 채권을 가지고 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 5번 임차권등기가 명시되어 있으며, 보증금 100,000,000원의 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 기재되어 있습니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 다른 권리들이 소멸되는 것을 의미하며, 해당 임차인의 보증금은 별도로 판단해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 근린생활시설 분포

본건이 위치한 경상북도 경주시 용강동 1355-1번지 일대는 "황성초등학교" 북측 인근으로, 간선도로변을 따라 음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 일상생활의 편의성을 높이는 요소입니다.

4.2. 주변 건물 현황

주변 후면으로는 다가구주택 및 공동주택이 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 황성초등학교가 소재하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리한 통학 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성이 양호하며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 배홍식 씨의 보증금 100,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 현재 감정가(89,000,000원) 및 채권 총액(100,000,000원)을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높으며, 매수인이 상당 금액의 보증금을 인수해야 할 것으로 예상됩니다.

6.2. 시세 대비 총 취득 비용

본건의 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다. 최신 매매 사례(2024년 2월, 56.28㎡ 거래가 9,000만원)를 고려하면 본건의 시세는 약 9,000만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 총 취득 비용이 100,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)에 달할 가능성이 높아, 시세 대비 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 용강동에 위치한 오피스텔로, 신축된 지 10여 년이 경과하였으며 주거용으로 이용 중입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 100,000,000원에 달할 수 있으며, 이는 최근 거래 사례를 통한 추정 시세(약 9,000만원)를 초과하는 금액입니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협상 또는 명도 절차를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 10여 년 경과된 오피스텔로, 비교적 연식이 짧은 편입니다.

* 주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크는 있지만, 정확한 인수 보증금 규모 확인 및 협상 여지에 따라 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 89,000,000원이나, 2024년 2월에 유사 면적(56.28㎡)이 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 앞서 분석한 바와 같이, 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 총 취득 비용이 100,000,000원에 육박할 것으로 예상됩니다. 이는 현 시세보다 높을 수 있어 투자 위험이 매우 큽니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금(약 10,000,000원 ~ 30,000,000원 예상)을 고려하여, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근하여, 인수 보증금(최악의 경우 약 30,000,000원 가정)을 제외한 순수 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 70,000,000원 수준을 제안합니다.

이 경우 총 취득 비용은 약 100,000,000원(70,000,000원 입찰가 + 30,000,000원 인수 보증금)이 될 것으로 예상됩니다.

* 경주 오피스텔 시세는 지역 경제 상황 및 개별 물건의 가치에 따라 변동될 수 있습니다.

* 최근 2026년 7월 거래(6,800만원)는 본건 면적과 다른 40.68㎡ 기준으로, 본건(57.60㎡)과는 차이가 있습니다.

* 혐오시설 여부는 별도 확인이 필요하나, 제공된 정보와 주변 환경 분석으로는 특별히 언급되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.