나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100187 [1] 대구광역시 북구 국우동 1110 그린빌1 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 국우동 소재 "도남초등학교" 동측 인근에 위치하는 "그린빌1 제105동 제5층 제501호" 단위세대이며, 주위 일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골 경사지붕 20층건 중 5층 501호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 정문인 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접하며, 후문인 동측으로 왕복 5차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(2015-12-31)(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 북구 국우동에 소재한 아파트로, 경매 사건번호는 대구지방법원 2026타경100187 (1)입니다.

감정가는 127,000,000원이며, 아파트 건물 및 토지 전부에 대한 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 35.40㎡ (약 10.7평)이고, 건물 면적은 59.39㎡ (약 17.9평)입니다.

본 건은 1999년 10월에 사용 승인된 칠곡그린빌1단지 아파트로, 총 20층 중 5층에 위치하고 있습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 북구 국우동 "도남초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트 단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 북서측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 5차선 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 6월 17일 접수된 한국자산관리공사의 근저당 (채권금액 97,200,000원)입니다.

등기부등본상의 을구 채권들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

갑구에는 소유권 관련 사항 외에 임의경매 개시결정 등기가 있으나, 이 역시 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 186,120,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2021년 4월 9일

확정일자: 2021년 4월 12일

배당신고일자: 2026년 3월 19일

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 일반적인 경우로 판단)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의성이 양호합니다.

주요 상업시설 이용 시 차량을 통한 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 "칠곡그린빌1단지" 아파트에 속해 있으며, 1999년 10월 2일 사용승인되었습니다.

아파트는 총 9개동, 876세대로 구성된 대단지입니다.

구조는 철근콘크리트조이며, 도시가스에 의한 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

교육 시설로는 "도남초등학교"가 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

주차는 단지 내 총 419대의 주차 공간을 확보하고 있으나, 876세대에 비해 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 임차인(정 )은 대항력이 없어 낙찰자에게 임대차 관계를 주장할 수 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 의무는 없습니다.

아파트 내부 구조는 동유형 내부 및 일반적인 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

총 세대수 대비 주차 공간이 부족한 편이어서, 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 비행안전제3구역에 해당하여, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 구체적인 분석은 제공된 정보만으로는 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 국우동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석이 간편합니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확합니다.

인근 도남초등학교 등 교육 환경이 조성되어 있으며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 실거주 목적 달성이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(59.39㎡)인 105동 12층 물건이 2026년 5월 16일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 5층으로, 12층 물건보다 낮은 층수임을 고려할 때 110,000,000원보다 낮은 가격에서 책정될 수 있습니다.

또한, 2026년 7월 4일에 거래된 49.57㎡ (5층) 물건이 92,000,000원이었던 점을 고려하면, 59.39㎡ (5층) 물건의 시세는 110,000,000원 내외로 판단됩니다.

감정가 127,000,000원 대비 최근 거래가 수준을 반영하여, 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.