나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10101 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1489-1 중원타워-2 3층310호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 천안시청 북서측 인근에 위치하는 중원타워-2 제3층 제310호로서, 본건 주위는 아파트단지, 각종 점포, 학원, 사무실 등이 소재하는 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 중 제3층 제310호로서 (사용승인일 : 2019.06.19) -외 벽 : 대리석마감 등 -내 벽 : 내부인테리어마감 등 -창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

본건은 인접호(311호)와 3층 소재 병원(아이본병원)내 구내식당으로 이용중에 있습니다. (집합건축물대장상 용도는 "학원"입니다.)

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보장치, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 중로 및 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산탕정지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(탕24)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

1. 현황은 병원이며, 인접한 311호와 통합하여 일부는 구내식당으로 이용중임.
2. 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2026타경10101 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유지제삼차유동화전문

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1489-1 중원타워-2 3층310호

건물명: 중원타워-2

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 (사용승인일: 2019.06.19)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 학원 / 현황: 병원 내 구내식당)

기타 건물 용도 가능성: 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설

1.3. 가격 및 면적

감정가: 312,000,000원

토지면적: 31.21㎡ (약 9.44평)

토지지분: 31.21㎡ (약 9.44평)

건물면적: 85.15㎡ (약 25.76평)

건물지분: 85.15㎡ (약 25.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, 천안시청 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 각종 점포, 학원, 사무실 등이 밀집한 상가지대입니다. 불당동은 천안의 주요 개발 지역으로, 현대적인 도시 인프라와 함께 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건물까지 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측과 동측으로 각각 중로 및 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. KTX 천안아산역과의 접근성도 뛰어나 광역 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)으로 지정되어 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 다수의 권리가 설정되었으나 대부분 말소 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

2019년 8월 5일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,787,089,850원입니다.

3.4. 인수되는 권리

경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 공시되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더셀젠 (주 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 상가는 천안시청 인근의 일반상업지역에 위치하며, 갤러리아 센터시티, 롯데마트, 모다아울렛, 이마트 트레이더스 등 대형 유통시설과도 접근성이 좋습니다. 주변에 아파트 단지와 각종 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 불당동은 '천안의 강남'으로 불릴 만큼 높은 소비력과 교육열을 가진 지역으로 평가받고 있습니다.

4.2. 업종별 분석

현재 본 건은 병원(아이본병원) 내 구내식당으로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 '학원'으로 되어 있습니다. 이는 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설 등 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다. 상권 내에는 병의원, 학원, 각종 음식점, 유흥업소 등이 혼재되어 있으며, 밤에는 유동인구가 증가하는 경향이 있습니다.

4.3. 향후 전망

아산탕정2 도시개발사업 등 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 천안-아산 생활권의 중심지로 부상하고 있습니다. KTX 천안아산역 역세권 개발과 함께 더욱 성장할 잠재력이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물은 천안시청, 갤러리아 센터시티, 롯데마트, 이마트, 모다아울렛, 이마트 트레이더스 등 대형 쇼핑 및 편의시설과 가깝습니다. CGV 천안펜타포트, 천안문화예술회관 등 문화 시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육/의료 시설

불당동은 학원가로도 유명하며, 다수의 학원 및 교육기관이 밀집해 있습니다. 또한, 본 건 현황이 병원 내 구내식당이라는 점에서 알 수 있듯이, 주변에 병의원 등 의료 시설 이용도 용이합니다.

5.3. 주변 환경

불당동은 신도시 개발과 함께 깔끔하고 쾌적한 도시 환경을 자랑합니다. 아름드리공원, 물총새공원 등 근린공원이 많아 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 다만, 백석동 쓰레기 소각장 확장 관련 지역 주민들의 환경 이슈가 존재하나, 본 물건과의 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 협의 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/물리적 제약

본 건은 인접한 311호와 통합하여 구내식당으로 이용 중입니다. 향후 분할 매각 또는 사용 시 원상 복구 문제나 공간 활용 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으며, 과거 다수의 채권이 설정되었던 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시의 핵심 상업 및 주거 지역인 불당동에 위치한 근린상가입니다. 2019년에 사용 승인된 신축급 건물로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재는 병원 내 구내식당으로 사용되고 있으나, 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황이 다르며, 다양한 근린생활시설, 교육, 의료 시설 등으로의 활용 잠재력을 지니고 있습니다. 다수의 권리가 등기되어 있으나 대부분 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계 불분명 임차인의 존재와 인접 호수와의 통합 사용 등은 명도 및 향후 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시청, 갤러리아백화점 인근 중심 상업지구에 위치한 뛰어난 입지.

* 2019년 준공된 신축급 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 절감 기대.

* 기존 근린상가 외 병원, 학원, 교육시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성.

* KTX 천안아산역 접근성이 우수하여 광역 수요 흡수 잠재력 보유.

* 천안-아산 지역의 주요 개발 축에 속해 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 312,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상황입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 명도 소요 비용, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 투자 목표 수익률 및 리스크 관리 측면에서 면밀한 분석이 선행되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.