나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10118 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 천정리 132-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 단독주택 및 일부 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌주택지대입니다.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄지반 조성된 근생(제조)부지(기호 1(일부는 도로)) 및 도로(기호 4; 공유지분 토지)입니다.

인접 도로상태

기호 4를 포함하여 남서측으로 노폭 약3~4m의 포장도로와 접하여 외부도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리구역, 성장관리계획구역(목천읍27(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 4 : 계획관리구역, 성장관리계획구역(목천읍27(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

옹벽, 바닥포장 등은 토지에의 부가물로 토지에 포함하여 평가하였고 제시외 펜스는 원가법으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역은 미상입니다. 나. 기호 1토지중 일부는 도로입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층으로(사용승인일자: 2024.05.14) 층고: 7.87m(기호 2), 4.8m(기호 3) 내외벽: 판넬잇기 등 마감 창호: 섀시창 등 마감입니다.

이용상태

공장(기호 2) 및 사무실(기호 3) 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 등 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 사진용지 등과 같이 기호 2건물의 부합물인 판넬조 판넬지붕 단층 창고(기호 ㄴ: 약2㎥)이 소재하여 개략면적 사정하고 원가법으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 펜스 및 창고 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 천안지원 2026타경10118 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 천정리 132-3

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종/2종 근린생활시설, 현황 공장 및 사무실)

감정가: 661,078,000원

1.2. 토지 정보

토지면적: 1052.00㎡ (약 318.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)

1.3. 건물 정보

건물면적: 375.50㎡ (약 113.69평)

건물 제시외면적: 2.00㎡ (펜스 및 창고, 매각 포함)

건축물 현황:

* 1동: 경량철골구조 판넬지붕 단층, 308㎡ (약 93.17평), 사용승인일자 2024.05.14, 용도: 제2종근린생활시설 (현황 공장)

* 2동: 경량철골구조 판넬지붕 단층, 67.5㎡ (약 20.42평), 사용승인일자 2024.05.14, 용도: 제2종근린생활시설 (현황 사무실)

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도솔신용협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 펜스 및 창고 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상지는 충청남도 천안시 동남구 목천읍 천정리 132-3번지에 소재하며, "신계초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대부분 단독주택 및 일부 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

부정형의 평탄지반으로 조성된 근린생활시설 부지이며, 남서측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로와 접하여 외부 도로와 연결됩니다. 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 도솔신용협동조합의 근저당(채권최고액 564,000,000원)입니다. 본건 경매개시결정등기(2026년 1월 22일 접수, 도솔신용협동조합)와 같은 날짜 또는 그 이후에 접수된 가압류(기술보증기금), 압류(국민건강보험공단) 및 후순위 근저당(이화수) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2024년 5월 30일 접수된 도솔신용협동조합의 근저당(채권최고액 564,000,000원)이며, 건물 등기부상 권리관계도 토지와 유사하게 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 또는 소멸 권리

매각으로 인해 토지 및 건물 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

4. 상권분석

대상지 인근은 농촌 주택지대 및 농경지로 구성되어 있어, 대규모 상업시설이나 유동인구는 많지 않은 지역입니다. 주요 시설로는 "신계초등학교"가 인근에 위치하며, 국지적인 근린생활시설 용도로 활용될 수 있습니다. 현재 공장 및 사무실로 이용 중이나, 상권 활성화 측면에서는 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: "신계초등학교"가 가장 가까운 공공시설로 확인됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 단독주택 위주의 농촌 주택지대로, 비교적 조용한 환경입니다.

* 주변 관광 및 여가 시설: 독립기념관, 소노벨 천안 (워터파크), 흑성산 등이 인근에 위치하여 문화 및 레저 활동을 즐기기 좋습니다. 또한, '노을과구름펜션', '숲속아침펜션' 등 다수의 펜션이 소재하여 지역 관광 활성화에 기여하고 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과: 목천읍 지역 내 폐기물 소각장 및 위생매립시설 관련 주민 반대 의견이 지속적으로 제기되고 있습니다. 본 물건지와 직접적인 거리상의 근접성은 추가 확인이 필요하나, 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 도로 접근성: 남서측으로 약 3~4m 폭의 포장도로와 접하나, 일부 토지가 도로로 이용되고 있어 차량 통행 및 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시설 노후화 가능성: 2024년 사용승인된 신축 건물이나, 공장/사무실 용도로 사용됨에 따라 운영 과정에서의 마모나 노후화는 고려해야 합니다.

* 지역 환경 문제: 목천읍 지역 내에서 폐기물 소각장 및 위생매립시설과 관련된 주민들의 지속적인 반대 및 우려가 제기되고 있습니다. 비록 본 물건지의 정확한 인접성은 확인되지 않았으나, 이러한 환경 이슈가 지역 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍에 위치한 근린생활시설(공장 및 사무실)로, 비교적 최근에 신축된 건물입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 인수할 임차인이 없어 권리 분석상 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 농촌 주택지대에 위치하여 주변 상권의 규모는 크지 않으나, 지역 근린생활시설로서의 가치 및 신축 건물로서의 활용 가능성을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2024년 사용승인): 비교적 최신 시설로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 성장 관리 구역 내에서 용도 변경 또는 증축 등 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 661,078,000원

본 물건은 신축 건물로서 권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 비교적 안전한 투자 대상입니다. 주변 시세 및 향후 활용 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시하며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 462,754,600원 ~ 561,906,300원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.