나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10116 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층154호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "이마트천안서북점" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 공장 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제154호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

상가(상호:또래오래치킨)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(소로3-1114, 보행자전용도로)(접함), 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10116 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059, 천안마치에비뉴4 1층 154호 (새주소: 충청남도 천안시 서북구 한들1로 157, 1층 154호)

건물용도: 판매시설

감정가: 374,000,000원

토지 면적: 99.12㎡ (약 29.98평)

건물 면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOO

1.1. 입지조건

위치: "이마트천안서북점" 남서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건은 동측 및 서측으로 각각 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 중로1류에 접함. 또한 가축사육제한구역 및 물류단지 관련 지역에 해당함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제154호로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며 창호는 새시 창호임.

건물 정보:

신축 허가일: 2017.06.21

사용 승인일: 2020.02.28

건물 층수: 지상 2개 층, 지하 1개 층

건물 총 면적: 7312.18㎡

건폐율: 46.13%

용적률: 58.25%

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021.06.07 접수된 도솔신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 명시되어 있으나, 해당 내용에 특이사항은 없음. 그 외 인수되는 권리는 없음.

말소되는 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등 본건 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 228,000,000원

임차인 현황:

임차인: 정 (상호: 또래오래백석점)

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

사업자등록일: 2025-11-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

위치적 이점: 이마트 천안서북점이 인접해 있어, 해당 시설을 이용하는 고객들의 유동인구 흡수 효과를 기대할 수 있음.

주변 환경: 아파트 단지와 공장이 밀집한 지역에 위치하여, 상주 인구 및 해당 지역 직장인들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있음.

업종 특성: 현재 '또래오래치킨' 상호로 운영 중인 점으로 미루어 볼 때, 외식업 관련 상권으로서의 적합성을 나타냄.

지역 개발 잠재력: 본건이 속한 준주거지역 및 지구단위계획구역은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 가능성을 내포하고 있음.

경쟁 환경: 인근의 이마트 등 대형 유통 시설 및 다수의 근린생활시설 내에서 경쟁이 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리함.

편의시설: 이마트 천안서북점, 홈플러스 천안점 등 대형 마트 이용이 용이함. 또한 천안 백석동 주민센터 등 관공서 접근성도 양호한 편임.

교육시설: 백석초등학교 등이 근거리에 위치하고 있음.

의료시설: 본건 주변 상가에 병의원 등이 분포할 것으로 예상되나, 종합병원의 경우 다소 거리가 있을 수 있음.

주변 환경:

혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. 본건 지역은 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재된 복합적인 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

임차인 정 은 대항력이 없으나, 사업자 등록일(2025.11.04)이 비교적 최근이며, 임대차 관계가 미상이고 '임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 주의사항이 있는 점을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있으므로 유의해야 함.

건물 노후화: 2020년에 사용 승인되었으나, 건물의 전반적인 관리 상태 및 하자 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

공실 위험: 주변 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경에 따라 향후 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 백석동에 위치한 판매시설로, 이마트 천안서북점 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 더불어 준주거지역 및 지구단위계획구역이라는 점은 향후 발전 가능성을 시사합니다. 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하며 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 현재 정상적으로 영업 중이라는 점은 긍정적이나, 시장 상황 및 공실 위험에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 대형마트와 인접하며, 배후 주거 및 직장인 수요가 풍부한 지역임.

권리 안전성: 모든 권리관계가 말소기준권리 이하로 소멸되어 안전하게 인수 가능함.

현황 영업 중: '또래오래치킨'으로 현재 운영 중으로, 인수 즉시 수익 창출이 기대됨.

발전 가능성: 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 374,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 건물의 실제 상태, 명도에 소요될 비용, 주변 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 현장 조사를 통해 임대료 수준, 공실 현황, 유사 물건의 실거래가 등을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

(참고) 본건의 건물 면적 48.67㎡ (약 14.72평) 및 토지 지분 99.12㎡ (약 29.98평)을 고려한 감정가 수준은 평당 약 12,476,000원 (374,000,000원 / (14.72평 + 29.98평))입니다. 해당 지역의 상가 시세 및 경매 시장 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.