나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50038 [1] 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 삼천동 소재 '삼천사거리' 남서측 인근에 위치하며, 인근으로 나지, 단독주택 및 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(4) : 부정형 완경사지의 토지로서 도로로 이용중입니다. 기호(3) : 세장형 완경사지의 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(4) : 본건이 폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용중입니다. 기호(3) : 남측으로 기호(4) 토지를 포함한 폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리 ,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-1 2)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로( 도로일부포함). 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개 ,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12) (동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 지상2층건으로서, (사용승인일 : 2018.11.15) 외벽 : 청고벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배, 타일 붙임 및 내부 인테리어 마감 등 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등

이용상태

단독주택(1층 : 거실, 주방, 창고, 욕실 등, 2층 : 방2, 욕실, 세탁실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

- 기호(2) 일반건축물대장 상 옥탑1층(25.08㎡, 다락, 연면적제외)이 소재하는 바 제시외건물(부합물 및 종물)㉠으로 감정평가하였으니 경매업무시 참고하시기 바랍니다. - 본건에 제시외건물(부합물 및 종물)㉡이 소재하여 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타사항은 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2 이 사건 신청채권자 유대식은 대항력 있는 임차인으로서 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하고, 임차권등기는 말소되지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2026타경50038 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (유대식)

매각대상: 토지 지분 (306.004㎡) 및 건물 전체 (84.51㎡ + 제시외 35.08㎡)

일괄매각 여부: 포함 (제시외 건물 포함)

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 2층

사용승인일: 2018년 11월 15일

건물 제시외 면적: 35.08㎡ (일반건축물대장 상 옥탑1층 다락 및 부합물)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 382,218,920원

토지면적: 1139.00㎡ (약 344.55평)

토지 지분: 306.004㎡ (약 92.57평)

건물면적: 84.51㎡ (약 25.56평)

건물 지분: 84.51㎡ (약 25.56평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-6

주변 환경: 본 건은 강원특별자치도 춘천시 삼천동 소재 '삼천사거리' 남서측 인근에 위치하며, 인근으로 나지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 접근성

교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로 상태: 본 건이 소재한 토지는 폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 개발 계획

토지 이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

건축법상 도로: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2024년 5월 3일 접수된 정지복 근저당권 (말소 예정)

현재 진행 중인 경매 신청 채권자: 유대식 (강제경매, 2026년 1월 21일)

등기부채권 총액 (말소기준권리 및 후순위): 83,000,000원 (근저당)

주요 권리사항: 선순위 임차권, 공동담보, 지분매각.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록2 을구 8번 주택임차권 (2025.11.6. 접수, 권리자 유대식, 보증금 290,000,000원).

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 290,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차권등기는 말소되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-31

확정일자: 2023-08-17

대항력: 있음

비고: 상기 임차인 유 은 대항력이 있는 임차인으로서, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 입찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 인근으로 나지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

본 물건지 주변에 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'삼천사거리' 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 춘천교대부설초등학교, 춘천중학교, 춘천고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인 유 이 거주 중이며, 보증금 290,000,000원 전액 배당 여부에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 인수 관련 리스크

선순위 임차권 (유대식)이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 인수되는 임차보증금 290,000,000원의 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지 지분 매각으로 인해 매각 후 토지 이용에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

감정평가서 상 제시외 건물(옥탑 다락 및 기타)이 포함되어 매각되므로, 이 부분에 대한 처리 및 관리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 삼천동에 위치한 단독주택으로, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물을 포함하고 있습니다. 입지적으로는 '삼천사거리' 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 유 의 존재이며, 보증금 290,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 크게 증가하므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 토지 지분 매각 및 제시외 건물 포함 등의 사항도 추가적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 단독주택: 2018년 사용승인된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

양호한 입지: 춘천시 삼천동 지역은 주거 환경이 안정적이며, 기본적인 인프라 이용이 편리합니다.

잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 382,218,920원

인수되는 임차보증금: 290,000,000원

본 물건의 특성상, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금(290,000,000원)이 감정가 대비 큰 비중을 차지하므로, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 만약 감정가가 적정 시세라고 가정할 경우, 매수인이 부담할 수 있는 최대 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액인 약 92,000,000원 수준이 됩니다. 하지만 실제 시장 가치, 경쟁 입찰 상황, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 매수인의 총 취득 비용이 감정가(382,218,920원)를 초과하지 않도록, 잠정적으로 70,000,000원에서 92,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 인수되는 보증금 290,000,000원을 제외하고, 매수인이 경매를 통해 실질적으로 부담하게 될 금액을 기준으로 한 예상치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.