나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50228 [1] 경기도 시흥시 목감동 403-2 한울플러스 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 목감동 소재 '목감동행정복지센터' 동츳 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건가지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 목감IC가 근거리에 있고 향후 신안산선 '목감역'이 개통예정임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층건내, 5층 504호, 505호로서 외벽: 화강석, 복합판넬 마감 등, 내벽: 무늬코팅 마감 등, 바닥: 아스타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

504호, 505호는 집합건물대장상 1종근린생활시설(의원)으로 등재되어 있으나, 현황 2개호 모두 근린생활시설(상호명: (주)유성건설 사무실)로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 스프링쿨러 등 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 근란생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

목감동 403-2: 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2016-08-16)(접합), 일반철도(2021-07-19)(목감역)(저촉), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 목감동 403-3: 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 일반철도(2021-07-19)(목감역)(저촉), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

`집합건축물대장`상 용도는 `제1종근린생활시설(의원)`이나 현황·감정 시점 기준 `사무실`로 이용 중임

AI 물건분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 목감동 소재 '목감동행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 공공시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 목감IC가 가까이 있어 차량 이동이 편리합니다.

* 향후 신안산선 '목감역'이 개통 예정으로, 대중교통 이용 편의성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다. (다만, 신안산선 개통 시기는 당초 계획보다 지연되어 2027년으로 예상되고 있습니다.)

2.3. 토지 이용 및 현황

* 총 2필지의 토지가 일단으로 구성되어 있으며, 가장형의 평지입니다.

* 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상황

* 본 건 남측으로는 노폭 약 35미터 내외의 도로, 동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 도로, 북측으로는 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 목감동 403-2: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

* 목감동 403-3: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

* 토지이용계획상 '일반철도(목감역)(저촉)' 항목이 있어, 향후 철도 관련 계획에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

## 3.권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2026타경50228)입니다.

* 등기부상 갑4 (2019-12-19) 소유권이전3번신탁등기말소, 갑5 (2022-04-27) 소유권이전(매매) 권리가 존재하였으나, 갑6 (2026-01-27) 강제경매(우해연, 454,612,680원)가 말소 예정으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유성종합건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-23

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-02-12

* 인수 보증금 합계: 0원

* 유성종합건설주식회사는 대항력이 있는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적인 임대차 계약과는 다른 상황이므로, 실제 임차인의 권리 관계 및 계약 내용을 면밀히 확인하여 인수해야 할 보증금이나 추가적인 부담이 없는지 철저한 조사가 필요합니다.

## 4.상권분석

본 물건이 위치한 지역은 '목감동행정복지센터'와 인접하여 공공시설 이용이 편리하며, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 현재 '유성종합건설 사무실'로 이용 중인 점을 감안할 때, 해당 업종 또는 유사 업종의 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 상업 시설 및 주거 시설이 복합적으로 발달하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

## 5.생활정보

* 편의시설 : 목감동행정복지센터가 인근에 있으며, 주변 지역에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 의료시설 : 목감마음속내과의원, 시흥코아이비인후과의원 등이 소재하여 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교통 : 노선버스정류장이 인접해 있으며, 목감IC를 통해 광역 이동이 용이합니다. 향후 신안산선 '목감역'이 개통될 예정으로, 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

* 기타 : 시흥시정신건강복지센터 목감지소, 희망목감홈 등 공공 및 복지 시설이 위치하고 있습니다.

* 특이사항 : 주변 지역에서 종교 시설(시흥 제자비전교회)이 운영되고 있다는 정보가 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성이나 혐오 시설에 해당한다고 보기는 어렵습니다.

## 6.잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 : 유성종합건설주식회사는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 인수 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 용도와 현황의 차이 : 집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 관련 인허가 문제나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 신안산선 개통 지연 가능성 : 예정된 목감역 개통이 지연될 가능성이 있으며, 실제 개통 시점 및 역세권 효과 발현 시점은 불확실할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 저촉 : '일반철도(저촉)' 사항이 있어, 향후 철도 관련 개발 계획에 따른 건축 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

## 7.종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 목감동의 준주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 미래 가치가 기대되는 신안산선 목감역 개발 호재가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 용도 불일치라는 명확한 리스크 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 권리 관계를 명확히 파악한다면, 잠재력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

## 8.투자 포인트

* 역세권 개발 잠재력 : 신안산선 목감역 개통 예정으로 향후 역세권 프리미엄 형성이 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건 : 목감동행정복지센터 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 및 도로망 접근성이 뛰어납니다.

* 활용 가능성 높은 건물 : 현황 '사무실' 용도로 이용 중이며, 비교적 넓은 면적을 갖추고 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용에 대한 별도의 제약 없이 건물과 토지를 함께 취득할 수 있습니다.

## 9.예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 분석 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 용도 불일치 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 충분한 시장 조사를 거치시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.