나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50205 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 12층1211호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '반달섬선착장' 북서측 인근에 위치하며 주위는 생활숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설, 해안공원 등이 소재한 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건내 12층 1211호[기호(1)] 및 13층 1309호[기호(2)]로서, 외벽 : 화강석 붙임 마감 등 창호 : 시스템샷시창호 마감 등임.

이용상태

지1층 생활숙박시설 부대시설, 1층 근린생활시설, 2~5층 주차장, 6~28층 생활숙박시설 및 오피스텔 중 기호(1) 12층 1211호, 기호(2) 13층 1309호로서 각각 생활숙박시설로 이용중임. (후면 건물개황도 참고)

설비내역

열병합 지역난방설비, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 숙박·업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 20미터의 일반도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

①`집합건축물대장`상 용도는 `숙박시설(생활숙박시설)`임
②대지권의 목적인 토지에 `별도등기(갑구1-1 금지사항등기)`있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2026타경50205 (1)

1.2. 소재지

경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 12층1211호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 시화호수로 615)

1.3. 용도

숙박시설 (집합건축물대장상 용도는 숙박시설(생활숙박시설))

1.4. 감정가

168,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

경OOOOOOOOOOO

1.8. 면적

토지 면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.7785㎡ (약 1.45평)

건물 면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

건물 지분: 30.9㎡ (약 9.35평)

1.9. 건물개요

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건물 중 12층 1211호이며, 외벽은 화강석 붙임, 창호는 시스템샷시 마감임. 건물 내부는 지1층은 부대시설, 1층은 근린생활시설, 2~5층은 주차장, 6~28층은 생활숙박시설 및 오피스텔로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '반달섬선착장' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 생활숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설, 해안공원 등이 소재한 상가지대로서 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 일반 시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 20미터의 일반도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (채권자: 경인북부수산업협동조합, 채권금액: 273,000,000원, 접수일자: 2024-12-02)

3.2. 진행 중인 권리

말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위로 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 집합건축물대장상 용도와 관련된 특별한 사항 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 토지에 설정된 '별도등기(갑구1-1 금지사항등기)'는 권리관계와는 별개로 등기사항으로서, 그 성격에 따라 매각 후에도 잔존할 가능성이 있으니 면밀한 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보임.

3.5. 등기부채권 총액

총 825,165,503원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 생활숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 해안공원 등 휴식 공간도 인접해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

4.2. 주요 특징

'반달섬선착장'이라는 지역적 특성을 활용할 수 있는 관광 및 레저 관련 시설과 연계될 가능성이 있으며, 상업지역 내 위치하여 지속적인 상권 발달이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 '별도등기(갑구1-1 금지사항등기)'가 존재함. 이는 해당 토지의 사용이나 처분에 제한을 줄 수 있는 사항으로, 경매 진행 시 권리관계 및 향후 재산권 행사 가능성에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 법률 전문가를 통한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 용도

건축물대장상 용도가 '숙박시설(생활숙박시설)'로 등록되어 있어, 일반적인 주거용 오피스텔이나 아파트와는 다른 법적 규제 및 관리 기준이 적용될 수 있음. 해당 용도에 따른 제반 사항을 사전에 확인해야 함.

6.3. 채무 총액

등기부채권 총액이 8억 2천만 원을 초과하여 채무 규모가 상당함. 이는 경매 진행 시 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 성곡동의 상업지역에 위치한 생활숙박시설로서, 입지적 장점을 가지고 있으나 토지에 설정된 '금지사항등기'라는 중대한 리스크 요인이 존재함. 해당 등기의 정확한 내용과 그 영향력을 파악하는 것이 본건의 성공적인 투자를 위한 최우선 과제임. 또한, 생활숙박시설이라는 용도에 따른 운영 방안 및 법규 검토도 필수적임. 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악되나, 권리관계 및 용도 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* '반달섬선착장' 인근이라는 지리적 이점을 활용한 관광객 대상 숙박업 등 특화된 사업 모델 추진 가능성.

* 생활숙박시설 및 오피스텔 밀집 지역으로, 관련 수요층을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 토지 별도등기와 용도 관련 리스크를 해결하고 적극적인 활용 방안을 모색할 경우, 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본건이 가진 토지 별도등기 및 용도 관련 리스크의 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 낙찰가율 예측에 한계가 있으므로, 전문가의 도움을 받아 개별적인 심층 분석을 수행하는 것이 바람직합니다. 특히, 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 감안할 때, 투자자는 제시된 감정가 이하로 보수적인 접근을 고려하거나, 리스크 요인 해소에 따른 미래 가치를 정확히 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.