나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50266 [1] 경기도 시흥시 배곧동 226-3 다인로얄팰리스배곧7차 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 "서울대학교시흥캠퍼스미래모빌리티동" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층건내 제10층 제1003호(사용승인일:2018.08.08)로서 외벽 : 석재, 복합판넬 붙임, 페어글라스 등 마감, 내벽 : 벽지도배 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 플라스틱샷시 창호임.

이용상태

"오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "장방형" 토지로 "오피스텔 및 근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약15미터, 남동측으로 노폭 약10미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(양도전:임차인 안대규)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2026타경50266 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 226-3 다인로얄팰리스배곧7차 10층 1003호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 9.54㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 47.16㎡ (약 14.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제10층 제1003호

* 사용승인일: 2018년 8월 8일

* 내부 구성: 오피스텔 (방 2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등

1.3. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용 상태: 인근 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 장방형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "서울대학교 시흥캠퍼스 미래모빌리티동" 북동측 인근에 위치함.

* 주변 지역: 오피스텔, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

* 접근성: 본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능함.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* 주요 시설: 서울대학교 시흥캠퍼스 인근에 위치하여 관련 시설 이용에 편리할 것으로 예상됨.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 파악되지 않았음. 주변은 오피스텔 및 상업시설 위주로 형성되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 압류(교통행정 과-20933), 접수일자 2025년 7월 2일.

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 권리 없음. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권만 명시되어 있으나, 해당 권리 존재 여부는 확인 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 안대규)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 28일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서 제출됨)

* 등기부상 임차권(을3): 말소 예정

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

3.5. 등기부 요약

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등기 확인됨.

* 갑5 압류 (시흥시)는 말소기준권리로 파악됨.

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사)는 본 경매 개시 결정 등기임.

* 을3 주택임차권 (안대규)은 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2025년 10월 15일: 150,000,000원 (11층, 47.16㎡)

* 2026년 6월 8일: 138,000,000원 (6층, 47.16㎡)

* 2026년 6월 18일: 160,000,000원 (12층, 47.16㎡)

4.2. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 해당 오피스텔의 시세는 47.16㎡ 기준으로 약 1억 3천 8백만원에서 1억 6천만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있음.

* 이는 건물 사용승인 연도(2018년) 및 건물의 입지, 층수 등에 따라 변동성을 보임.

* 감정가 149,000,000원은 최근 시세 범위 내에 있으며, 특히 2026년 6월 12층 거래가(160,000,000원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

* 가격 단위: 위 금액은 만원단위임. (예: 15,000 = 1억 5천만원)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 편의시설: 인근 상업업무시설 및 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육 환경: 서울대학교 시흥캠퍼스와 인접하여 관련 학술 및 교육 시설 접근성이 우수함.

5.2. 건물 관리

* 건축물 준공 연도: 2018년으로 비교적 신축 건물에 속함.

* 편의 시설: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임차인(안대규/HUG)은 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으며, 등기부상 임차권 또한 말소 예정으로 확인됨. 이는 낙찰자에게 인수되는 보증금이 없음을 의미하며, 임차인으로 인한 법적 분쟁의 위험은 현저히 낮다고 판단됨.

6.2. 권리관계

* 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없으나, 지상권의 존재 가능성은 별도 확인이 필요함.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장 상황에 따라 향후 시세 변동성이 있을 수 있으므로, 투자 결정 시 유의해야 함.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 서울대학교 시흥캠퍼스 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호함. 건물은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있음.

가장 큰 특징은 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없다는 점임. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 1억 8천만원을 인수하지 않아도 된다는 것을 의미하며, 실제 투자 비용을 크게 절감할 수 있는 요인임. 권리관계 또한 말소기준권리 외에는 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하다고 평가할 수 있음.

다만, 부동산 시장의 일반적인 변동성 및 지상권 등 예상치 못한 권리 관계는 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 서울대학교 시흥캠퍼스 인접: 대학 시설 및 관련 상권 이용으로 인한 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 포기 확약서 제출로 1.8억원의 보증금 부담이 없어 실제 취득 가격 절감 효과 큼.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용 승인으로 유지보수 용이 및 상품성 우수.

* 합리적인 감정가: 최근 시세와 유사한 감정가로, 추가적인 시세 상승 시 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 149,000,000원이며, 최근 시세는 47.16㎡ 기준으로 약 1억 3천 8백만원에서 1억 6천만원 사이에 형성되어 있음. 특히, 2026년 6월 12층 매물이 1억 6천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 10층 오피스텔은 층수와 무관하게 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하면 경쟁력이 있음.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제시함. 이는 감정가와 최근 최고가 거래 사례를 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 판단해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.