나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50164 [1] 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '동부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 시장, 교육시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 하남시청역이 소재하는등 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 8층 / 지상 20층 건물 내 제6층 제625호로서, (사용승인일 : 2021.10.20) 외 벽 : 몰탈위 석재 붙임 및 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

수세식 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 노폭 12m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로 지적상 노폭 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2016-05-31), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역,세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[남한고등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역,세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[동부초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50164 (1)

소재지: 경기도 하남시 신장동 427-159, 아이씨티하남 6층625호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

건축년도: 2021년 10월 20일 사용승인

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '동부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 시장, 교육시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됩니다.

토지 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본건 필지 남서측으로 노폭 12m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로 지적상 노폭 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 8일자 경기신용보증재단의 가압류 (갑3)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (이정우)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 210,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 권리(가압류, 강제경매, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-25

* 대항력: 있음

등기부채권 총액: 310,206,998원

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

경쟁 환경: 주거 시설 및 오피스텔과 함께 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 상권의 경쟁 환경은 복합적입니다.

유동인구: 하남시청역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 및 시장을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 편의성: 지하철 5호선 하남시청역 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖춰져 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

교육 환경: 동부초등학교, 남한고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 을구 1번의 이정우 임차인의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 해당 지역은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건 오피스텔 용도의 매수에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 매수 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축 오피스텔로, 하남시청역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 주변 개발 및 편의시설이 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 다만, 선순위 임차권의 보증금 인수 가능성이 주요 위험 요소이므로, 철저한 권리 분석과 예상되는 총 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년에 사용승인된 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 하남시청역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다용도 활용: 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 다양한 용도로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최근 매매가는 2026년 5월 기준 198,000,000원에서 202,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 217,000,000원입니다.

가장 큰 위험 요소인 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 실제 입찰가는 시장가 이하로 산정하는 것이 바람직합니다. 총 인수 예상 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 인수 보증금의 위험을 감안하여 물건 자체의 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000원 수준에서 검토해볼 수 있습니다. 이 가격은 감안된 위험 요소를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.