나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50162 [1] 경기도 하남시 감북동 432 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감북동 소재 "서하남IC 2교차로" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 대부분 창고 및 일부 주택, 근생시설과 농지 등으로 이루어져 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 수도권제1순환고속도로가 위치하는 등 제반 교통사정 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로 주거용건부지(1,3토지) 및 부속토지-정원(5토지), 도로(2토지)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약5m정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 일련번호(2) :도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 일련번호(3) :도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 페문부재로 임대관계 조사하지 못하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2008.12.12일 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브 위 아스팔트싱글지붕 2층건으로서, 외벽:치장벽돌쌓기. 내벽:석고보드 및 벽지, 일부 타일마감. 창호:시스템창호 등 마감.

이용상태

1,2층 단독주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 등 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 바닥난방설비 등 구비되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 조사하지 못하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50162 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 감북동 432

* 용도: 단독주택

* 감정가: 4,352,874,100원

* 토지면적: 806.00㎡ (약 243.82평)

* 건물면적: 323.09㎡ (약 97.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리 근저당권자)

* 건축년도: 2008년 12월 12일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 감북동 소재 "서하남IC 2교차로" 남서측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 본건 주변은 대부분 창고 및 일부 주택, 근린생활시설, 농지 등으로 이루어져 있어 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 수도권제1순환고속도로가 위치하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지형태: 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 주거용건부지(1, 3토지), 부속토지-정원(5토지), 도로(2토지)로 이용 중입니다.

* 인접도로: 본건 남측으로 노폭 약 5m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 01월 02일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(토지 을18, 건물 을14)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 권리 요약표에서는 지상권 등기 내역이 확인되지 않습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이규정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-08-03, 대항력 있음.

* 임차인 이일녀: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1999-12-15, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰자가 명도 진행 시 법적 검토 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 토지 기준 1,840,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년, 감북동 다세대 주택 기준):

* 아크로뉴씨티 (감북동 413-70, 2021년 건축, 전용 68.02㎡): 2026년 1월 7일 76,500만원 (약 7억 6,500만원)에 직거래. 평당 약 3,717만원.

* 감북동공동주택(박성철) (감북동 249-2, 2023년 건축, 전용 52.26㎡): 2026년 5월 9일 40,000만원 (약 4억원)에 중개거래. 평당 약 2,530만원.

* 하우제 (감북동 123-4, 2022년 건축, 전용 67.18㎡): 2026년 5월 9일 52,700만원 (약 5억 2,700만원)에 중개거래. 평당 약 2,594만원.

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례들은 다세대 주택이며, 본건은 단독주택입니다. 이를 감안할 때, 다세대 주택의 평당 시세(약 2,500만원 ~ 3,700만원)는 본건의 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 43억 5천만원으로, 넓은 토지 면적(806㎡)이 반영된 것으로 보입니다. 시세 분석 시에는 본건의 단독주택으로서의 가치와 넓은 토지 면적을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 서하남IC 인근으로 창고, 주택, 근린생활시설, 농지가 혼재되어 있어 도시와 전원적인 환경이 공존합니다.

* 교통: 수도권제1순환고속도로 이용이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, IC 인근 지역으로서 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않아, 교육 환경은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본건 토지 중 일부(목록 5)는 농지로서, 매각 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공부상 면적 외 제시외 건물(21.70㎡)도 포함되어 매각됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구)으로 지정되어 있어, 지구단위계획에 따른 건축 및 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 준수해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 주택 매수자 한정), 매수인은 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 일부 토지는 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 추가적인 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 주변 환경 시설: 과거 하남 감북동 지역에 송파 신도시 쓰레기 소각장 설치에 대한 주민 반대가 있었던 기록이 있습니다. 현재 하남 유니온파크(지하화된 환경 기초 시설)가 운영되고 있어, 향후 주변 지역의 환경 시설 관련 개발 가능성 또는 민감성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감북동에 위치한 단독주택으로, 806㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 서하남IC 인근의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있으나, 주변 환경은 창고, 농지 등과 혼재되어 있습니다. 권리관계 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지거래허가구역 지정 등 매수인이 이행해야 할 추가적인 사항들이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 806㎡의 넓은 토지를 확보하여 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 양호한 교통망: 서하남IC 및 수도권제1순환고속도로 접근성이 뛰어나 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 배다리지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 해당 지역에서 단독주택으로서의 희소성을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43억 5천만원입니다. 제공된 최근 다세대 주택 매매 사례를 단순 비교하기는 어렵지만, 평당 약 2,500만원 ~ 3,700만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건은 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점에서 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 다음과 같은 인수 부담 및 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 법적 검토 후 명도 비용 및 기간 예측 필요.

* 농지취득자격증명, 토지거래허가구역 등 행정 절차 관련 부담.

* 토지이용계획상 제약 조건.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 43억 5천만원을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 임차인 관련 명도 비용, 법률 자문 비용, 토지 거래 허가 비용 등을 추가적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 추가적인 시세 분석, 법률 자문이 필수적입니다.

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