나이스옥션 법원경매 성남 2026타경35 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 232-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "불곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며,주위는 단독주택,연립주택,아파트단지,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서,단독주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(분당), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-10)(성남교육지원청 평생교육건강과-6299(2023. 5. 11.)호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

본건 지상의 소나무 등 조경수,바닥포장,잔디,조경석,담장 등은 부합물로서, 토지와 함께 일체로 거래되는 것이 관행이므로 토지가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층으로서, (사용승인일:1999.08.02.) 외벽:목재사이딩 및 치장벽돌 마감, 창호:하이새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1.외부관찰 및 도면 상의 데크,계단 등 부합물은 건물 본체에 포함하여 평가하였음. 2.2층 대문 옆으로 제시외물건①(창고)이 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 건물의 이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 일반건축물대장, 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하여 실제와 다를 수 있으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 성남지원 2026타경35 (1)

물건 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 232-2

건물 용도: 단독주택

감정평가액: 3,631,271,380원

토지 면적: 496.20㎡ (약 150.09평)

토지 지분: 496.2㎡

건물 면적: 237.22㎡ (약 71.76평)

건물 지분: 237.22㎡

건물 제시외 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동에 위치하며, "불곡초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 연립주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 사다리형의 완경사지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종 전용주거지역, 지구단위계획구역(분당), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성남교육지원청), 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트/2025.10.20.~2026.12.31.)으로도 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 불곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 과거 혐오시설이었던 옛 하수종말처리장 부지가 '성남물빛정원'으로 조성되어 공원, 뮤직홀, 카페 등으로 활용되고 있어 지역의 문화 및 휴식 공간으로 기능하고 있습니다. 이 지역은 분당 서울대 병원과도 차량으로 5분 거리에 있어 의료 접근성도 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약을 바탕으로 권리관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 을14 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-06-17 접수, 2,280,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정(성남지원의 임의경매 2026타경35)은 말소기준권리보다 이후에 접수된 권리이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권: 박재남 외 1명

* 말소기준권리:

* 을14: 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-06-17, 2,280,000,000원. 말소기준권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (내용 없음)

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 갑1: 소유권이전 (1999-12-21)

* 갑7: 소유권이전6번신탁등기말소 (2021-06-17)

* 을14: 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,280,000,000원 (2021-06-17) - 말소기준권리

* 을15: 근저당권, 주식회사우리투자증권, 3,600,000,000원 (2021-06-29) - 말소

* 갑8: 박재남지분가압류, 주식회사리치코코, 243,925,000원 (2024-09-27) - 말소

* 갑11: 황성례지분압류, 성남시, (2025-02-13) - 말소

* 갑12: 박재남지분가압류, 경기신용보증재단, 30,000,000원 (2025-04-29) - 말소

* 갑13: 박재남지분강제경매, 주식회사리치코코, 241,578,082원 (2025-09-04) - 말소

* 갑16: 임의경매, 덕양신용협동조합, 1,907,649,036원 (2026-01-22) - 말소

* 총 등기부채권액: 6,153,925,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형의 거래 사례로, 본건인 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 주변 시세 동향 파악에는 참고가 됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 동향:

* 2026년 5월, 구미동 111번지 '하얀그랜드(삼부)' 전용면적 99.75㎡(약 30평) 연립주택이 141,000만원(14.1억 원)에 거래되었습니다.

* 같은 단지에서 2026년 5월, 전용면적 99.75㎡(약 30평) 연립주택이 149,900만원(14.99억 원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 구미동 246번지 '신화빌라' 전용면적 199.065㎡(약 60평) 연립주택이 159,000만원(15.9억 원)에 거래되었습니다.

이 시세들은 연립/다세대 주택의 거래가이며, 본건은 대지면적 496.2㎡(약 150평)에 건물이 237.22㎡(약 72평)인 단독주택임을 고려할 때, 개별 자산 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 비중을 차지하므로, 해당 지역의 단독주택 매매 사례를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

* 지역 내 변화: 과거 혐오시설이었던 옛 하수종말처리장 부지가 '성남물빛정원' 등 복합 문화공간으로 조성되는 등 지역 환경 개선이 이루어지고 있어 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 불곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 차량 5분 거리에 분당서울대병원이 있어 의료 접근성이 뛰어납니다. 또한, '성남물빛정원'과 같은 공원 및 문화 시설이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 중복병합사건으로 경매 절차가 진행되며, 다수의 가압류 및 압류가 말소되는 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대차 관계 미확인: 건물 및 토지의 임대차 관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유자 확인이 필요하며, 명도 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각으로 제시외 건물(창고 등)이 포함되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. 또한, 비행안전제3구역 등 다수의 법규제 적용을 받고 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 36.3억 원의 감정가는 주변 연립/다세대 주택 시세(14~15.9억 원)보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건의 토지 가치, 건물 규모, 입지적 장점 등을 반영한 것으로 보이나, 실제 낙찰가 결정 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동의 핵심 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 불곡초등학교 인접, 분당서울대병원 접근성, 그리고 복합문화공간으로 재탄생한 옛 하수처리장 부지 등 우수한 생활 인프라와 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 법적 권리관계는 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인 및 제시외 건물 포함 등 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 충분히 인지해야 합니다. 36.3억 원의 높은 감정가는 본 건물의 가치를 반영하지만, 유사 유형의 주변 거래 사례와 비교 시, 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당의 중심지에 위치하여 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

* 넓은 토지 가치: 496.2㎡(약 150평)의 넓은 대지는 단독주택으로서의 높은 가치를 지닙니다.

* 개발 잠재력: 향후 재건축 또는 증축 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 토지입니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인근 '성남물빛정원' 조성으로 문화 및 휴식 공간이 확충되어 주거 만족도를 높입니다.

* 안정적인 수요: 분당 지역은 전통적으로 수요가 꾸준하며, 학군 및 생활 인프라로 인해 주택 가치가 안정적으로 유지되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,631,271,380원입니다. 주변 연립/다세대 주택 시세가 14~15.9억 원 수준인 점을 감안할 때, 본 건의 단독주택 가치와 넓은 토지 면적을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 주변 시세(연립/다세대): 약 14억 ~ 16억 원.

* 본건 감정가: 약 36.3억 원.

* 주변 단독주택 시세 (참고 검색 결과):

* 구미동 SK타운하우스 인근 단독주택 (1999년식, 2층) AI 추정가 10억~20억 원. (참고: 이는 타운하우스 인근 단독주택으로, 건물의 연식 및 면적이 본건과 다름)

* 분당 구미동 단독주택 (2013년식, 대지 420.2㎡, 연면적 369.12㎡) 매매가 37억 원.

* 분당 구미동 단독주택 (2008년식, 대지 401.6㎡, 전용 375.26㎡) 매매가 28억 원.

* 분당 구미동 단독주택 (2008년식, 대지 133.43평, 연면적 115.47평) 매매가 33억 원.

종합적으로 고려했을 때, 감정가 36.3억 원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 단독주택들의 거래 사례(28억~37억 원)와 본 건의 대지 면적, 건축 연도(1999년), 입지 조건 등을 감안하여, 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 25억 4천만 원 ~ 29억 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 실제 명도 비용, 잔금 납부 능력, 추가적인 조사 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.