나이스옥션 법원경매 성남 2026타경39 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다606호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 선동 소재 ‘미사강변초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물로 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건 제6층 제다606호로서 (사용승인일 : 2022.01.28) 외 벽 : 페어글라스, 복합판넬 및 석제마감 등 창 호 : 컬러새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공장(지식산업센터)로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 42미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) ■ 일련번호 2 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12 .31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8. 26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경39 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다606호

용도: 지식산업센터

토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물면적: 68.35㎡ (약 20.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 311,000,000원

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 4층/지상 10층 건물 중 제6층 제다606호

사용승인일: 2022년 01월 28일

주요 마감: 외벽 - 페어글라스, 복합판넬 및 석제 마감 등

창호: 컬러새시 창호 등

이용상태: 공장(지식산업센터)으로 이용 중

1.4. 특이사항

유동화 물건, 대항력 있는 임차인 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 하남시 선동 소재 '미사강변초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 학교, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건의 동측으로는 노폭 약 42미터, 남서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 용도 한정) 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등 주택 매수자 한정)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 2월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(240,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리로는 임의경매 개시결정(하나은행, 2026년 1월 22일 접수, 204,404,371원) 및 압류(하남시, 2026년 4월 17일 접수)가 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입/사업일자: 2018년 8월 1일

* 확정일자: 2026년 2월 3일

* 배당신고일자: 2026년 2월 9일

* 대항력: 있음

3.3. 매각으로 인수되는 권리

토지 별도등기 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2022년 1월 14일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 구분지상권에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 가능한 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 배당 순위 및 금액에 따라 인수 보증금이 발생할 수 있으므로, 배당 내역 확인 및 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 미사강변도시는 신흥 주거지역 및 상업시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

미사강변도시의 주요 도로망에 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. 미사강변도시는 주거 및 상업, 행정 기능이 혼합된 계획도시로, 쾌적한 환경을 지향하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 미사강변초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근의 공원 및 한강공원 접근성 또한 우수하여 여가 및 휴식을 위한 환경도 잘 갖춰져 있습니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

지식산업센터로 이용 중이며, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 깔끔한 환경을 제공합니다. 넓은 주차 공간(지하 4층, 2,287대) 또한 장점입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 잔존 위험

대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 절차에서 보증금 전액이 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 부담해야 할 위험이 존재합니다.

6.2. 인수되는 구분지상권

말소되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있어 매수인이 인수해야 합니다. 구분지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 사용 조건 등)에 대한 상세 확인이 필수적이며, 이는 추후 건물 활용이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건의 특성

본 물건은 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 정보의 투명성이나 절차 진행에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역 지정

현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 법규 및 허가 절차를 준수해야 합니다. 다만, 허가 대상이 특정 용도(아파트, 외국인 주택 매수 등)에 한정되어 있어, 지식산업센터 매수/매각 시 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사강변도시에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역에 속해 향후 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 말소되지 않는 구분지상권의 인수는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 추가적인 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 건물 상태가 양호합니다.

* 미사강변도시의 성장 잠재력 및 우수한 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

* 지식산업센터로서의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 311,000,000원

인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(10,000,000원) 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 실질적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 또한, 말소되지 않는 구분지상권의 존재는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 가치를 충분히 할인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유동화 물건의 특성상 추가적인 권리 관계 확인 및 시세 조사가 필요하며, 현재 시장 상황 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현 시점에서는 임차인 인수 여부, 구분지상권의 구체적 내용, 그리고 유사 지식산업센터의 시세 및 임대 현황 등을 면밀히 파악한 후 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.