나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50143 [1] 경기도 광주시 신현동 275-35 힐스크라운 119동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "현대모닝사이드2차아파트" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 구조(사용승인일자: 2019.09.11) 내 개별 세대로, 외벽 : 치장석 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 지대로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50143 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 275-35 힐스크라운 119동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

건물면적: 64.93㎡ (약 19.64평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자 겸 임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "현대모닝사이드2차아파트" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 다소 불편합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2019년 9월 11일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 플라스틱 샤시 이중창으로 구성되어 있습니다.

토지는 부정형의 완경사 지대로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건의 서측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건축물대장상 해당 호실은 3층에 위치하며, 전용면적은 64.93㎡ (약 19.64평)입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 12월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)입니다.

등기부등본상 을1 근저당보다 늦게 등기된 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 을2)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 김지희 씨의 주택임차권(을2)은 2026년 1월 29일 접수되었으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 또한, 등기부상 '말소: 말소'로 표기되어 이를 뒷받침합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2026-01-29

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

최근 실거래 자료 분석 결과, 유사한 연식(2019년 준공)의 인근 다세대주택(전용면적 약 70.17㎡)이 2026년 5월 3억 2,000만원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(약 84.74㎡)의 물건은 2026년 5월 4억 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적(64.93㎡, 약 19.64평)을 고려할 때, 평당 약 1,510만원 이상의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 2019년에 신축된 다세대주택으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 현대모닝사이드2차아파트 등 주거 단지가 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건 지역은 상대보호구역(신현1중학교 학교설립예정지)으로 지정되어 있어, 향후 학교 설립에 따른 지역 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재(2026년 10월) 유효기간(2026.08.25.까지)이 만료되어 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기상 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년식 신축 건물로 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없다는 점에서 안정적인 투자가 가능합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 대중교통 이용의 불편함과 향후 학교 설립 예정지 지정으로 인한 지역 환경 변화 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 하자 및 유지보수 부담이 적음.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이함.

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

최근 거래 시세 대비 감정가 저평가 가능성 존재.

다세대주택 밀집 지역으로 향후 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

건물면적: 64.93㎡ (약 19.64평)

최근 유사 물건 시세:

* 전용면적 약 70.17㎡ (2019년식, 3층): 320,000,000원 (평당 약 15.1백만원)

* 전용면적 약 84.74㎡ (2019년식, 1층): 465,000,000원 (평당 약 18.1백만원)

상기 시세 분석 결과, 본건의 평당 시세는 최소 15.1백만원 이상으로 추정됩니다.

본건 면적(19.64평)에 평당 15.1백만원을 적용 시 약 296,564,000원의 가치를 가집니다.

낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가(281,000,000원)와 최근 시세(320,000,000원)를 종합적으로 판단할 때,

본건의 예상 입찰가는 305,000,000원 으로 제안합니다.

투자 목적 및 시장 상황에 따라 290,000,000원에서 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.