나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30180 [1] 경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 113동 2,3,4층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '고창초등학교' 북측 인근에 위치하하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1894-9 :도시지역, 제1종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m ~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특 수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시 설법>, 상대보호구역(고창초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25) 토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 113동 2,3,4층 204호

1.2. 건물정보

용도: 연립주택

건물면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

건물지분: 49.3773㎡ (약 14.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물

1.3. 토지정보

토지면적: 152.19㎡ (약 46.04평)

토지지분: 152.1901㎡ (약 46.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

629,000,000원

1.5. 경매정보

사건번호: 부천지원 2026타경30180 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 김포시 장기동 소재 '고창초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(고창초등학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25)으로 지정되어 있으니 외국인 투자 시 유의해야 합니다.

2.5. 주변시설

본 건 인근에는 고창초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 김포한강신도시 내 계획된 주거지역으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있을 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 지정은 김포국제공항과의 관련성을 시사하며, 항공기 소음이나 비행 경로상 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2022년 10월 26일이며, 현재 소유자는 온동네디엔아이주식회사입니다.

말소기준권리는 2025년 11월 3일 접수된 상상인플러스저축은행의 근저당(200,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리로는 2026년 1월 22일 접수된 상상인플러스저축은행의 임의경매(200,000,000원)와 2026년 2월 27일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류(2,695,277,000원)가 있으며, 이들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 2,895,277,000원입니다.

3.2. 임차인현황

3.2. 1.임차인 1

임차인: WUWANZHI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구처럼, 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나 대항력이 있어 인수 또는 배당을 통해 보증금 회수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 2.임차인 2

임차인: 김

보증금: 440,940,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-02

확정일자: 2023-07-11

배당신고일자: 2026-03-16

대항력: 있음

비고: 보증금이 440,940,000원으로 상당히 높으며, 대항력이 있어 인수 또는 배당을 통해 보증금 회수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 상기 '인수 보증금 합계: 0원'은 제공된 정보에 따른 것이며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 특히 김효석 임차인의 경우 보증금이 4억 4천만원에 달하므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 기재되어 있지 않으나, 해당될 경우 인수 대상이 될 수 있습니다.)

3.4. 인수주의 사항

상기 임차인 현황에서 확인된 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 여부는 배당표 확정 후 결정되므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 현재 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있다는 전제 하에 산정된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치한 연립주택 단지로, 계획된 신도시 상권의 특징을 보입니다. 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 혼재하여 주거 기능이 중심입니다. 대규모 택지 개발 지구 내에 속해 있어 향후 상권 발달 가능성 또한 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원, 은행 등은 차량 이동을 통해 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 고창초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있어 자녀가 있는 세대에게 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 리스크

임차인 WUWANZHI(보증금 0원)와 김효석(보증금 440,940,000원) 모두 대항력이 있어, 이들의 보증금 회수 문제가 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특히 김효석 임차인의 높은 보증금은 잠재적 인수 금액이 크다는 것을 의미합니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 제한 구역에 속해 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 항공기 소음 피해 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

감정가 대비 면적이 작고, 최근 유사 단지의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 고평가 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 신축 연립주택으로, 신도시의 계획된 인프라와 초등학교 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 4억 4천만원의 높은 보증금을 가진 임차인의 존재는 큰 리스크 요인입니다. 또한, 감정가가 면적 대비 높게 책정되어 있어 시세와의 괴리가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 신축 연립주택으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 계획된 신도시 인프라 및 생활 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 629,000,000원이나, 건물 면적(49.38㎡) 대비 감정가 수준이 높으며, 대항력 있는 임차인(김효석, 보증금 440,940,000원)의 존재는 주요 리스크로 작용합니다. 최근 동일 단지 내 유사 면적(약 85㎡)의 거래 사례가 516,000,000원 ~ 550,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 회수 여부에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 70~80% 수준으로 시작하되, 현장 조사 및 임차인 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세와 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 500,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.