나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30163 [1] 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 106동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동소재 운양고등학교 남측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 24층 2401호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) , 중로3류(폭12m~15m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(라온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부천지원 2026타경30163 (1)

• 소재지: 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 106동 24층2401호

• 용도: 아파트

• 감정가: 529,000,000원

• 토지면적: 62.51㎡ (약 18.91평)

• 건물면적 (전용면적): 84.37㎡ (약 25.52평)

• 건물면적 (분양면적): 약 112.4㎡ (약 34평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 김OO

• 건축년도: 2018년

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 운양고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

• 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

• 토지 형상 및 이용상태: 본 토지는 광평수의 형태로 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

• 인접 도로상태: 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공항 관련 제한, 가축사육제한, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2026년 01월 21일자 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (채권자: 김선영) 입니다.

• 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 김선영)

* 보증금: 400,000,000원

* 대항력: 있음 (전입일자 2020-11-19, 확정일자 2020-11-19)

* 배당에서 전액 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

• 기타 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 위 임차권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 주식회사신한은행의 임차권은 등기부요약에 명시되지 않아 인수 대상에서 제외되었으며, 물건명세서 상 김선영 임차인만이 인수 대상으로 명시되었습니다.)

4. 상권분석

• 주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 상권입니다.

• 잠재적 가치: 김포한강신도시는 지속적인 개발과 인프라 확충으로 인해 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

• 교육시설: 운양초등학교, 운양고등학교, 라온유치원 등 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

• 편의시설: 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)과 더불어, 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

• 주거환경: 신축급 아파트 단지로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 인수: 김선영 임차인의 보증금 400,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 못할 시 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

• 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 거래 계약 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다. (단, 해당 물건의 용도는 아파트이므로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

• 본 물건은 김포시 운양동의 한강신도시 2차 KCC 스위첸 아파트로, 비교적 최근에 건축된 신축급 아파트입니다.

• 양호한 입지 조건과 주변 편의 시설, 교육 환경을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

• 그러나 4억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재하므로, 투자 시 반드시 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

• 본 물건의 낙찰가는 이러한 인수 부담금을 감안하여 시장가 대비 합리적인 수준으로 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

• 김포한강신도시는 꾸준한 개발과 교통망 개선으로 장기적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

• 최근 준공된 KCC 스위첸 아파트 단지로서, 현대적인 시설과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

• 인수되는 임차 보증금을 고려했을 때, 시장가 대비 상당한 할인율을 적용받을 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 최근 시세 분석:

* 본 건과 동일한 84.37㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월 13일에 474,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 면적(84.96㎡)의 경우, 2026년 5월 1일 500,000,000원, 2026년 4월 16일 520,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 약 474,000,000원 ~ 520,000,000원으로 추정됩니다.

• 인수 보증금 고려:

* 본 건은 400,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 400,000,000원'이 됩니다.

• 예상 입찰가 산정:

* 총 실질 매수 비용이 최근 시세 범위(474,000,000원 ~ 520,000,000원) 내외가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 가장 최근 거래가인 474,000,000원을 총 실질 매수 비용의 하한선으로 보았을 때, 입찰가는 474,000,000원 - 400,000,000원 = 74,000,000원이 됩니다.

* 감정가 529,000,000원 대비 상당한 부담액을 고려하여, 낙찰 후에도 수익을 확보할 수 있는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 시세 및 리스크를 고려하여, 본 건에 대한 최적 입찰가 범위는 80,000,000원에서 120,000,000원 으로 제안합니다.

* 특히, 100,000,000원 수준의 입찰 시 총 매수 비용은 500,000,000원으로, 최근 시세 범위 내에서 경쟁력을 가질 수 있을 것으로 판단됩니다. (세부적인 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

• 주변 시설: 본 물건의 주변 지역을 조사한 결과, 주거 지역 내에 위치하며 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.