나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30190 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 204-18 신원로얄팰리스 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근 은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(서해선 소새울역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 504호로서, 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌, 미장스톤 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 장방형 유사토지를 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초 소새울유치원-부천 교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호3,4토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초 소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30190 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 204-18 신원로얄팰리스 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 서해선 소새울역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태:

서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변시설 분석:

주변에 소사초등학교, 소새울유치원 등이 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 10번 가압류 (부산지방법원 2022카단103493, 2022-08-01 접수)

주요 권리 내역:

* 소유권이전:

- 갑8 (2021-11-05, 김선일)

- 갑9 (2022-03-25, 이희구)

* 주택임차권:

- 을5 (2024-03-07 접수, 김경진, 250,000,000원) - 말소 예정

* 가압류, 압류 등 다수 존재 (을6~19) - 모두 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김경진)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

권리분석 요약:

매각으로 인해 을구 5번 주택임차권 등기(김경진)를 포함한 모든 권리는 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 처리 예정임).

4. 상권분석

본건은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상권이 형성되어 있습니다. 주거 밀집 지역 특성상 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

교육시설:

* 소사초등학교, 소새울유치원 (인근)

교통시설:

* 서해선 소새울역 (도보 가능 거리)

* 다수 노선 버스정류장 (인근)

편의시설:

* 다양한 근린생활시설 (마트, 병원, 식당 등) 인근에 소재

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대 주택들의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 더블유빌리지 (58.25㎡, 2026년 7월 거래): 약 2억 1,500만원 (평당 약 1,220만원)

* 성수하이츠 (22.45㎡, 2026년 7월 거래): 약 1억원 (평당 약 1,470만원)

* 정원풍경채 (57.34㎡, 2026년 7월 거래): 약 2억 5,500만원 (평당 약 1,470만원)

이는 평당 약 1,220만원에서 1,470만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건 건물면적은 36.85㎡ (약 11.15평)이므로, 이러한 시세에 대입하면 약 1억 3,600만원에서 1억 6,400만원 사이의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

본건의 감정가(2억 1,600만원)는 이러한 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 허가기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 이미 만료되었습니다. 따라서 취득 시 토지거래허가 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 관련 법규 변경 여부 등은 확인 필요)

HUG 인수조건 변경:

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 존재하였으나, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, HUG의 구체적인 인수 조건이나 변경 내용에 대한 세부 확인은 필요할 수 있습니다.

건축물 정보:

* 건축년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 및 근린생활시설 (본건은 다세대주택으로 사용)

* 층수: 5층 중 5층

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 초등학교와 역이 인접하여 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다. 권리관계는 현재 인수할 권리가 없는 것으로 파악되며, 토지거래허가구역 지정 기간도 만료되었습니다. 다만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점이 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가 책정 가능성: 주변 시세와 비교 시, 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 역세권 및 생활 편의시설 접근성: 서해선 소새울역과 다양한 편의시설 이용이 용이하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

주변 시세 분석 결과, 본건 건물면적(약 11.15평) 기준 추정 시세 범위는 약 1억 3,600만원 ~ 1억 6,400만원으로 판단됩니다.

감정가(2억 1,600만원)가 이러한 추정 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하여 1억 5,100만원 ~ 1억 7,300만원 사이를 제안합니다.

이는 제공된 정보와 시세 분석을 토대로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 추가적인 시세 및 권리 분석, 세무·법률 전문가의 자문을 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.