나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30195 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 9층920호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역/김포골드라인' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(양촌역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제9층 제920호로서, (사용승인 : 2020.02.10) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30195 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 9층920호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 20.66㎡ (약 6.25평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, ‘양촌역/김포골드라인’ 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 19일 접수된 우리은행 근저당(110,400,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 제이비우리캐피탈의 가압류(2025년 3월 13일, 8,089,959원), 심찬보 임차인의 주택임차권(2026년 1월 20일, 20,000,000원), 유아이제사십차유동화전문유한회사의 임의경매(2026년 1월 23일, 98,271,564원) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 12월 2일

* 확정일자: 2024년 12월 2일

* 배당신고일자: 2026년 1월 20일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권이 소멸되며, 배당 절차를 통해 보증금을 회수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 포함되어 있으며, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 상권이 활성화될 잠재력이 있습니다.

인근 지하철역(양촌역) 및 대로변 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔로, 2020년 2월 10일에 사용 승인되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다.

서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 속해 있습니다. 이는 향후 지역 개발 계획이나 관련 법규 변경에 따라 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 시설 유치에 제한이 따르며, 이는 환경적인 측면에서 긍정적으로 해석될 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 특정 대상자(외국인 등) 및 용도에 대한 제한이며(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.), 일반적인 매수자에게 직접적인 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 현재 파악된 유일한 임차인(심찬보)은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 조건, 교통 편의성, 생활 인프라 측면에서 우수한 평가를 받을 수 있습니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

제공된 최근 매매 사례(2025년 8월, 3층 오피스텔 1.2169억원)와 본건의 층수(9층)를 고려할 때, 감정가(1.1억원) 대비 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

김포한강신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 부동산 가치 상승 기대

양촌역 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보 가능성

말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 안전한 투자 가능성

신축 건물로 관리비 부담이 적고 쾌적한 주거/업무 환경 제공

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

최근 매매 사례 (2025년 8월 5일): 스위트엠 아크라시티 2차 B동 3층 20.659㎡ (121,690,000원)

본건: 스위트엠 아크라시티 2차 B동 9층 20.659㎡ (감정가 110,000,000원)

최근 매매 사례에서 3층 오피스텔이 1.2169억원에 거래되었으며, 본건은 이보다 높은 9층에 위치하고 있어 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다. 감정가 또한 해당 거래 사례보다 낮게 책정되어 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 거래가 수준 이상으로 책정될 가능성이 높습니다.

현 시세 및 층수 이점을 감안하여 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 경쟁적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 시장 상황, 경쟁률, 개인의 투자 목표(실거주/임대수익) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.