나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5433 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 101-14 명성홈타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하는 "부안초등학교" 남동측 인근에 위치하 며, 부근일대는 동류형의 다세대주택 등 공동주택과 일부 아파트, 단독주택 및 근린상가 등 으로 형성된 공동주택지대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

본동까지 제차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 인근의 시내버스정류장까지 도보로 약 3분 이내 소요되나 지하철역(지하철1호선 역곡역)까지는 도보로 약 12분 내외 소요되는 바 전반 적인 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물내 2층 202호 단위세대로 2002년 11월 04일 사용승인되었으며, 외벽: 드라이비트 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비와 개별난방설비 되어있으며, 공동설비로 도시가스 공급설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동향 및 남서향 완경사지대에 소재하는 사다리형의 평탄한 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장된 중로(안곡로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)이며, 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육 지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8. 25.))임..

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 폐문부재로 조사하지 못하였음. - 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인이 불가하여 내부구조 및 이용상태 등의 확인은 건축 물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의하였는바 참고하시기 바람. - 대상건물 북서측 도로 건너편에 대상건물과 유사한 시기에 건축된 동일명(명성홈타운)의 건물이 2동 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 기본 현황

2.1. 소재지

경기도 부천시 소사구 괴안동 101-14 명성홈타운 2층202호

2.2. 건물 용도

다세대주택

2.3. 감정가

186,000,000원

2.4. 토지 면적

32. 81㎡ (약 9.92평)

2.5. 건물 면적

59. 57㎡ (약 18.04평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

신OOO

2.9. 건물 정보

- 건축년도: 2002년 11월 04일 사용승인

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호

- 외벽: 드라이비트 등

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등

- 창호: 새시창

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하며, 부안초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 다세대주택 등 공동주택과 일부 아파트, 단독주택 및 근린상가 등이 형성된 공동주택지대로 주위 환경은 대체로 보통입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 인근 시내버스정류장까지 도보 약 3분, 지하철 1호선 역곡역까지 도보 약 12분 내외로 전반적인 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 북동향 및 남서향 완경사지대에 소재하는 사다리형의 평탄한 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 도로 상태

북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장된 중로(안곡로)와 접하고 있습니다.

3.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부안초, 양지초), 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 그 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

- 말소기준권리: 2019년 3월 11일 신한은행 근저당권 (금126,000,000원)

- 현재 등기부상 소유권이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 순차적으로 기재되어 있으며, 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다.

- 최종적으로 2026년 1월 21일 신한은행의 임의경매개시결정(2025타경5433) 등기가 기재되어 있습니다.

- 등기부채권 총액: 126,000,000원

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

4.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계는 폐문부재로 조사하지 못하였으며, 현장 조사 시에도 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰, 탐문 등에 의거하여 작성되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 임장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 재확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 시세

5.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인근 지역의 유사 물건 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 에덴빌라 (괴안동 125-2번지, 1986년식 연립, 38.88㎡):

* 2026년 7월 4일 거래: 17,500만원 (2층)

* 2026년 7월 1일 거래: 17,000만원 (1층)

* 평당가 약 1,450만원 ~ 1,500만원 (전용면적 기준)

- 삼성펠리스5차 (괴안동 111-54번지, 2016년식 다세대, 34.7㎡):

* 2026년 7월 1일 거래: 21,200만원 (2층)

* 평당가 약 2,020만원 (전용면적 기준)

5.2. 본건 시세 비교

본건은 명성홈타운 2층 202호로, 전용면적 59.57㎡(약 18.04평)이며, 2002년에 건축되었습니다.

감정가는 186,000,000원입니다.

주변의 1986년식 연립주택(약 11.75평)이 17,000~17,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 면적(18.04평) 대비 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 2016년식 신축 다세대주택(약 10.49평)이 21,200만원에 거래된 사례와 비교하면, 본건의 연식(2002년)과 면적을 감안한 시세 판단이 필요합니다.

전용면적 18.04평 기준, 인근 시세를 고려할 때 186,000,000원의 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준일 가능성도 있습니다.

6. 생활정보

- 교육시설: 부안초등학교, 양지초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

- 편의시설: 단지 주변으로 근린상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

- 주거 환경: 다세대주택 및 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

- 현장 조사 불가: 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능하며, 임대차 관계 파악이 어려워 인수할 임차 보증금이 있는지 여부 및 실제 거주 여부 등을 확인할 수 없습니다. 이는 명도에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

- 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

- 유동화물건: 유동화 상품으로 경매 진행되어 다소 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

- 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2002년식 건물로 연식은 있으나, 전용면적 59.57㎡(약 18.04평)의 넓은 면적을 보유하고 있으며, 감정가는 186,000,000원으로 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 현장 방문 시 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 및 임차인 현황 미확인은 가장 큰 리스크 요인으로, 인수 가능한 보증금이 있는지, 명도 가능성은 어떠한지 등을 철저히 조사해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 기타 행위 제한 사항도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

- 넓은 전용 면적: 59.57㎡(약 18.04평)의 비교적 넓은 전용 면적을 활용할 수 있습니다.

- 합리적 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절하거나 다소 낮을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

- 역세권 접근성: 지하철 1호선 역곡역까지 도보 12분 내외의 접근성을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 확인되었으나, 임장 시 미확인된 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 현장 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵습니다.

최근 실거래가와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인(명도, 토지거래허가 등)을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 186,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 물건 상태 및 명도 난이도에 따라 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

특히, 명도 관련 리스크가 클 경우 입찰가를 낮추는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.