나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30156 [1] 경기도 김포시 하성면 마조리 456-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마조리 소재하는 "금성초등학교" 남서측인근에 위치하는 토지로서 주변은 하성로변의 대지, 농지, 공장 등이 산재하는 지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북서측으로 하성로에 접하며 인근에 버스정류장이 위치하나 대중교통여건은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2 : 2필일단의 부정형 평지로서 공업용으로 이용중임. 기호5 : 현황"도로"임.

인접 도로상태

기호1,2 : 2필일단의 공업용토지로서 북서측으로 소로에 접함. 기호5 : 현황"도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5 : 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

1.건축물의 부속시설(제시외건물 : ㄱ,ㄴ)소재함. 2.이동이 용이한 철제 컨테이너(용도미상: 2층구조) 2식 소재함.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가타 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3: 일반철골구조 단열판넬지붕 2층 공장으로서 외벽 : 판넬 마감, 창호:샤시창호임. 사용승인일 : 2002.07.29.(2층:2013.08.30) 기호4: 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 공장으로서 외벽 : 판넬 마감, 창호:샤시창호임. 사용승인일 : 2011.04.25.

이용상태

기호3,4: (식품)공장임.

설비내역

기호3,4: 급배수 및 위생설비, 전기설비, 냉동실설비, 수변전설비(5kw), 호이스트(2.8톤) 등.

부합물 및 종물

제시외건물 기호"ㄱ" : 판넬조 작업장 70.51㎡. 기호"ㄴ" : 철파이프조 작업장 20㎡.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.기타 임대관계는 미상임. 2.이동이 용이한 철제컨테이너 2식(2층구조:용도미상) 소재함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-본건 토지와 건물의 부합물 및 종물 (담장 바닥포장 관상수 건축물의 부속시설 등)은 토지 및 건물가격에 포함하여 평가하였음
-본건 지상의 제시외건물(감정평가서 참조)은 개략적인 실측면적을 기준으로 구조, 관 리상태 등을 고려한 관찰감가를 적용하여 원가법으로 평가하였음
-목록1,2 토지는 일단지로 이용중인 바 이를 기준하여 평가하였음
-본건 공장의 부속설비중 O.H크레인(2.8톤), 수변전설비(5kw)는 공장건물의 부속설비인 바 거래관행에 따라 건물가액에 포함하여 평가하였음
-본건 지상에 컨테이너 2개동(2층구조)은 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외
-목록5.는 현황‘도로’임,
-각 토지의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도인 확인 요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30156 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 마조리 456-2

용도: 공장

감정가: 1,264,377,200원

토지 면적: 1501.00㎡ (약 454.05평)

건물 면적: 716.88㎡ (약 216.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문

특이사항: 유동화물건

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 90.51㎡ (주요 부합물 및 종물, 제시외 건물 'ㄱ', 'ㄴ' 포함)

건물 구조:

* 건물(3): 일반철골구조, 2층 공장 (사용승인일: 2002.07.29 / 2층: 2013.08.30)

* 건물(4): 일반철골구조, 단층 공장 (사용승인일: 2011.04.25)

이용 상태: (식품)공장

부속 설비: O.H 크레인(2.8톤), 수변전설비(5kw)는 건물가액에 포함 평가.

제시외 건물: 판넬조 작업장(70.51㎡) 및 철파이프조 작업장(20㎡) 존재.

매각 제외: 컨테이너 2개동(2층 구조)은 이동 용이하여 평가 및 매각에서 제외.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마조리 소재 "금성초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 하성로변의 대지, 농지, 공장 등이 산재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

북서측으로 하성로에 접하며, 인근에 버스정류장이 위치하나 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 토지 기호 1, 2는 북서측 소로에 접하며, 기호 5는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 구역에 포함됩니다.

* 계획관리지역

* 성장관리구역(복합형)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 해병대 제2사단 관할)

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26 ~ 26.8.25, 외국인 등 대상)

2.4. 주변 시설 및 환경

김포시 하성면 일대는 공장 밀집 지역으로 성장하고 있으며, 이로 인한 환경 문제(소음, 악취, 폐수 방류 등)에 대한 민원이 증가하고 있습니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 공장 증설로 인한 환경영향 및 주거 침해 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 금성초등학교 인근이라는 점은 일부 주거 지역과의 근접성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조서진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025-11-05

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인 조 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자에게 인수될 부담은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2020-07-21, 채권최고액: 900,000,000원)

* 기타 권리: 본건 토지 및 건물 등기부에는 하나은행 근저당 외에도 기술보증기금의 근저당권 일부 이전, 김포세무서장 및 김포시의 압류, 유에스제십삼차유동화전문 외 다수의 권리가 존재합니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리(을11, 을9)보다 이후에 접수된 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,020,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 산업단지 및 공장 지대가 형성된 지역에 위치하여, 공장 운영 및 임대 수익을 중심으로 한 상권 분석이 가능합니다. 주변에 농지 및 주거 지역이 혼재되어 있어 지역적 특성에 따른 상권의 영향은 제한적일 수 있습니다. 대중교통 여건이 다소 불편한 점은 근로자 출퇴근이나 물류 이동 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 금성초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 하성로에 인접하며, 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 공장 밀집 지역의 특성상 지역 커뮤니티나 소규모 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설(폐기물처리장, 납골당 등)의 존재는 확인되지 않았으나, 김포시 하성면 일대의 공장 증설로 인한 환경오염(소음, 악취, 수질 오염 등)에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있어, 해당 문제에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 도로: 본건 토지 중 기호 5가 현황 '도로'로 이용 중인 바, 정확한 용도 및 소유권 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 측량 필요: 각 토지의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량을 통해 별도로 확인해야 합니다.

* 환경 민원 가능성: 김포시 하성면 일대의 공장 밀집 지역에서 발생하는 환경 문제(소음, 악취, 오염 등)와 관련된 민원이 증가하는 추세이므로, 해당 이슈가 물건 가치에 영향을 미칠 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물 관리: 제시외 건물(작업장 등)의 법적 지위 및 관리에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 하성면 마조리에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 유동화 물건으로 권리상 인수 부담은 없으며, 감정가는 1,264,377,200원입니다. 인근에 금성초등학교가 있으며 교통은 다소 불편한 편입니다. 토지이용에 다양한 제한이 있으며, 공장 밀집 지역의 특성상 환경 관련 민원 발생 가능성 및 현황 도로로 이용되는 토지에 대한 확인이 필요한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용도로서의 실질적 가치: 제조 시설 운영을 위한 기반 설비(O.H 크레인, 수변전설비 등)가 포함되어 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 운영이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 김포시의 산업 발전 추세와 지역 내 물류 접근성을 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 환경 문제 해결 및 규제 완화 등 조건 충족 시)

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크(토지이용 제한, 환경 문제, 현황 도로 등) 및 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가: 1,264,377,200원

안전한 입찰을 위해서는 감정가 이하에서, 잠재적 리스크 해소 비용 및 향후 투입될 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.