나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30183 [1] 경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 105동 1,2,3,4층117호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "고창초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1,2,3,4층 117호로서, 외벽: 벽돌 및 석재 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(고창초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-전유부분이 1층~4층 구조의 부동산이고 외부출입구는 1개만 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30183 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 105동 1,2,3,4층117호

용도: 연립주택

감정가: 656,000,000원

토지면적: 152.41㎡ (약 46.1 평)

토지지분: 152.4137㎡ (약 46.1 평)

건물면적: 37.66㎡ (약 11.4 평)

건물지분: 37.661500000000004㎡ (약 11.4 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상상인플러스저축은행

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건물 준공일: 2022년 9월 1일 (사용승인일 기준)

3.

입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "고창초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

4.

권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 3일 접수된 상상인플러스저축은행의 근저당권(200,000,000원)입니다.

이하의 모든 권리(임의경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 435,060,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 19일

* 확정일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 2월 20일

대항력 있는 임차인 김 은 전입일자(2023.10.19) 및 확정일자(2023.07.26)가 말소기준권리(2025.11.03)보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다.

그러나 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 전액이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되거나, 기타 사유로 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 2,895,277,000원

5.

상권분석

본건이 소재한 김포한강신도시는 계획적으로 개발된 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

본건 자체는 연립주택으로, 주거 목적에 적합한 환경을 제공합니다.

6.

생활정보

* 교육: 북측 인근에 고창초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

7.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 특이한 건물 구조: 전유부분이 1층부터 4층까지 복층 구조이며 외부 출입구가 1개만 보인다는 점은 실제 이용 편의성이나 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 면적의 불일치 가능성: 제공된 건물면적(37.66㎡)이 1~4층 구조의 연립주택으로서는 매우 협소하게 느껴집니다. 최근 매매 정보의 전용면적(약 85㎡)과 큰 차이가 있어, 실제 사용 면적 및 평가 가치에 대한 재확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 권리관계가 복잡하고 채권/채무 정리에 유의해야 합니다.

8.

종합 의견

본건은 김포한강신도시에 위치한 4개 층으로 이루어진 연립주택으로, 초등학교와 근접한 입지적 장점을 가집니다.

최근 준공된 신축급 건물에 해당하며, 주변 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 권리 관계 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 요구되는 부분입니다.

제시된 건물 면적과 실제 사용 가능한 면적 간의 차이에 대한 확인이 필요하며, 이는 시세 판단에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

9.

투자 포인트

* 신도시 내 신축급 연립주택: 김포한강신도시는 계획적으로 조성된 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교 인접으로 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 복층 구조의 희소성: 1~4층을 사용하는 복층형 유닛은 차별화된 거주 경험을 제공할 수 있습니다. (실제 면적 확인 후 가치 판단)

10.

예상 입찰가

본건의 감정가는 656,000,000원입니다.

최근 동일 단지(김포한강신도시범양레우스라세느)의 유사 면적(약 85㎡ 전용면적 기준) 거래 사례를 살펴보면, 2026년 1월 16일 516,000,000원, 2026년 3월 3일 550,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 1~4층을 사용하는 복층형 구조로, 층간 분리가 용이하여 단층 세대보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 제공된 건물 면적(37.66㎡)과 실사용 면적(약 85㎡ 추정) 간의 불일치는 투자 결정 시 신중한 접근을 요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 최근 최고 거래가 대비 소폭 상승한 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 600,000,000원 ~ 630,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. (최종 입찰가는 면밀한 현장 조사와 권리 관계 재확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.