나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3358 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 중 제2층 제205로서 (사용승인일 : 2019.12.18) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지의 토지로, 현황 "오피스텔 및 제1종근린생활시설 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3, 151-4 : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 내부확인이 곤란한 상황으로 집합건축물대장(건축물 현황도)을 기준으로 도면을 작성하였으므로 실제 상황과 상이할 수 있으니 경매 참여시 유의 바람.

물건 비고

임차인 이경재의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3358 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제205호 (신 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19)

건물용도: 오피스텔 (복합 용도: 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설)

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2019년 12월 18일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 지역의 특성을 동시에 지니고 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일에 접수된 신한저축은행의 가압류입니다.

이보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 가압류를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(이경재)이 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 임차인 이경재의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

임차인 최소미는 보증금 0원으로 대항력이 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이경재) (임차인: 이 )

* 보증금: 166,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-12

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건. 매수인에게 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 최소미 (임차인: 최 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 없으며 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 독산동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린상가가 혼재된 지역으로, 주거 및 소규모 상업 기능을 수행합니다.

인근에 "세일중학교"가 위치하여 학생 및 교직원 등 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

업무시설, 제1종근린생활시설, 자동차 관련 시설로 복합 사용되는 건물 특성상 다양한 업종의 임대가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 해당 물건은 소형 오피스텔로, 단독으로 상권 형성보다는 주변 상권과의 연계를 통해 가치를 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진입 용이, 인근 버스정류장 이용 가능 (보통 수준)

주변 시설: "세일중학교"가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주차: 건물 내 주차 설비가 갖춰져 있는 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 임차인과의 명도 과정에서 주택도시보증공사의 적극적인 협조(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)를 조건으로 하므로, 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

건물 내부 확인이 곤란한 상황이므로, 현황과 공부상 내용의 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있으므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 특히 교육환경보호구역은 남부교육지원청에 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 소형 오피스텔로, 신축된 지 얼마 되지 않아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됩니다.

채권자가 주택도시보증공사이며, 임차인 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 부담은 거의 없다고 볼 수 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 복합 용도 건물로서 다양한 활용 가능성을 지닙니다.

다만, 소형 면적임을 고려할 때 투자 목적 및 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔로 비교적 깨끗한 상태 기대

매수인에게 인수되는 임차 보증금 없음 (주택도시보증공사의 조건부 승계)

복합 용도로 다양한 임대 수익 창출 가능성 (오피스텔, 근린생활시설 등)

향후 금천구 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000원

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다.

주변 유사 오피스텔의 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

또한, 본건의 정확한 현황(내부 상태, 수리 여부 등)과 최신 시세를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~100% 범위에서 입찰가가 형성되나, 본건의 특성(소형 면적, 복합 용도, 임차 조건)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

추가적인 시세 조사 후, 본건의 ㎡당 가격 및 평당 임대 수익률 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.