나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60243 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 859 정발마을 206동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "정발고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 지하1층 지상4층 중 4층 401호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 정문을 통하여 왕복 2차선의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지 역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(냉천초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(정발고등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대 상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60243 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 859 정발마을 206동 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 340,000,000원

토지면적: 67.39㎡ (약 20.4평)

토지지분: 67.393㎡ (약 20.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 개발행위허가제한구역

주의사항:

특수물건정보: 개발행위허가제한구역

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "정발고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

본건 서측 정문을 통해 왕복 2차선 도로와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권 이전은 김기영(1996-04-22)에서 김남형(2019-05-09, 증여)으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2025년 2월 24일 접수된 주식회사세명대부의 근저당권(채권최고액 330,000,000원) 및 주식회사세명대부의 근저당권(채권최고액 90,000,000원)으로, 총 420,000,000원의 채권이 설정되어 있었습니다.

이후 엠지캐피탈주식회사 및 김영찬을 권리자로 하는 근저당권부 채권질권 설정이 있었으나, 등기부상 모든 을구 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

본 경매는 2026년 1월 28일 접수된 주식회사세명대부의 임의경매 개시 결정(2026타경60243)에 의해 진행되고 있습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

일산동구 마두동 지역은 성숙된 주거 단지를 기반으로 형성되어 있으며, 상대적으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 2026년 5월부터 6월까지 거래된 연립주택들은 면적과 층수에 따라 570,000,000원에서 1,030,000,000원 사이의 금액으로 거래가 이루어졌습니다. (상세 내용은 1.8. 예상 입찰가 섹션 참조)

1.4. 생활정보

교육 시설: 인근에 정발고등학교 및 냉천초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의 시설: 주거 지역 내에 위치하여 아파트 단지 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 본건은 연립주택으로, 철근콘크리트벽식조 구조이며 4층 중 4층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가 제한: 본건은 "개발행위허가제한구역"으로 지정되어 있습니다(2024-11-22). 이로 인해 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 대한 허가를 받는 데 제약이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(냉천초등학교, 정발고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수가 요구됩니다.

건물 노후화: 1996년 준공된 건물로서, 건축 연차에 따른 통상적인 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동의 정발마을에 위치한 연립주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

그러나 "개발행위허가제한구역"이라는 중대한 특이사항이 존재하여, 향후 건축물 활용에 대한 제약이 있을 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

주변 실거래가 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 개발행위 제한이라는 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지: 일산동구 마두동은 수요가 뒷받침되는 성숙된 주거 지역입니다.

편리한 생활 환경: 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 11일 거래: 900,000,000원 (면적 164.76㎡, 약 5,462,500원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래: 1,030,000,000원 (면적 123.97㎡, 약 8,308,060원/㎡)

* 2026년 6월 22일 거래: 570,000,000원 (면적 134.98㎡, 약 4,222,850원/㎡)

본건 건물 면적(59.95㎡)을 기준으로 상기 거래 사례의 가격 단가를 적용하여 추정 시, 약 253,000,000원에서 498,000,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 340,000,000원은 위 추정 시세 범위 내에 포함됩니다.

다만, 본건은 "개발행위허가제한구역"으로 지정되어 있어 해당 리스크를 고려한 가격 산정이 필요합니다. 이러한 제한 사항은 물건의 가치를 일정 부분 하락시킬 수 있습니다.

이에 보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 280,000,000원에서 320,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.