나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3344 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Aid · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근(신월동 104-19)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상6층 건물(2019.12.23.) 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "공동주택(다세대주택)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> ,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 /용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2026타경3344 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제304호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 (2019.12.23. 준공)

- 본건은 지상 3층에 위치한 제304호입니다.

1.2. 면적 및 가치

감정가: 268,000,000원

토지면적: 23.52㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.52㎡ (약 7.12평)

건물면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

건물지분: 29.37㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 권리관계: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 임차인 대항력 없음)

주요 조건: 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.

3. 권리분석

본건은 말소기준권리인 동대문세무서장의 압류(2025.01.24. 접수) 이후 설정된 권리들이 모두 말소(강제경매, 임차권 등)된 상태입니다.

따라서 낙찰자는 대부분의 등기부상 권리 부담을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

주요 권리 및 임차인 현황:

* 소유권 보존: 장병일 (2020.01.21.)

* 소유권 이전: 주식회사케이젤 (2020.05.27.)

* 임차인: 주택도시보증공사(최경애)

* 보증금: 234,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-07-06

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 매각 조건에 따라, 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다.

* 압류: 동대문세무서장 (2025.01.24.) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.22.) - 말소

* 채권액: 234,000,000원

집합건물 등기부채권 총액: 234,000,000원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 신축 다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년 준공, 52.41㎡(약 15.8평) 다세대 주택: 2026년 5월 30,200만원 거래 (평당 약 1,911만원)

* 2019년 준공, 55.56㎡(약 16.8평) 다세대 주택: 2026년 5월 32,900만원 거래 (평당 약 1,958만원)

본건은 2019년 준공된 29.37㎡(약 8.89평)의 다세대 주택으로, 면적이 비교적 작습니다.

상기 시세 정보를 고려할 때, 본건의 면적과 신축 연도를 감안하면 평당 단가는 유사하거나 더 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울월정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주변환경: 주거 지역으로서 전반적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 특징: 2019년에 신축된 건물로 현대적인 설비(기본 위생, 난방, 급배수, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 계약 조건이나 인수 절차에 변동 가능성이 있음을 시사하며, 이는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

* 최초 채권자 정보 불분명: '채권자: 주OOOOOOO'로 표기되어 있으나, 실제 경매를 신청한 주체는 주택도시보증공사입니다. 이 두 채권자 간의 관계 및 본건과의 연관성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 다세대 주택으로, 권리 관계가 비교적 깨끗하게 정리되는 경매 물건입니다. 특히 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 관련 조건의 변경 가능성과 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건 이행 여부가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 조건들을 면밀히 검토하고, 현 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공): 현대적인 시설과 양호한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 관계 정리: 말소기준권리 이후 모든 권리(강제경매, 임차권 등)가 말소될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없고, 법원 매각 조건에 따라 잔여 보증금에 대한 권리를 포기하므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 서울시 양천구 입지: 서울 내 주거 선호 지역으로 안정적인 가치 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 268,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 다세대 주택들의 평당 단가는 약 1,900만원 이상으로 형성되어 있습니다.

본건은 8.89평(29.37㎡) 규모의 소형 주택임을 감안할 때, 평당 단가는 더 높게 책정될 수 있습니다.

다만, HUG 관련 조건 변경 및 임차인 보증금 관련 조건의 확실성을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 (본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 강도, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.