나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3362 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제비동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선·5호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 새시: 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 스프링쿨러 설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측 및 서측으로 노폭 약24미터 및 약6미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 ,소로3류 (폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3362 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제비동 제3층 제302호

건물명: 한울팰리스 비동 302호

용도: 업무시설(오피스텔) (건축물대장상 주용도는 공동주택/도시형생활주택으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 업무시설로 확인됨)

건축년도: 2017년

감정가: 228,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 해당 물건이 소재하는 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 까치산역(2, 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (강서구, 2023.02.23.)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.11.22.

* 확정일자: 2021.10.06.

* 배당신고일자: 2023.12.01.

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이 조건이 불이행될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 매수인은 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권 보존 (2017.10.19)

* 소유권 이전 (2017.11.28)

* 주택임차권 (2023.12.01, 230,000,000원, 말소 예정)

* 소유권 이전 (2021.12.13)

* 압류 (2023.02.23, 강서구, 말소기준권리)

* 가압류 (2023.09.12, 주택도시보증공사, 225,000,000원, 말소)

* 압류 (2025.07.22, 금천구, 말소)

* 강제경매 (2026.01.23, 주택도시보증공사, 230,000,000원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수되는 권리 없음)

등기부채권 총액: 455,000,000원

4. 상권분석

지역 특성: 해당 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 다세대주택, 단독주택과 더불어 근린생활시설, 주상용건물이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

주변 시설: 지하철역(까치산역) 및 버스정류장이 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

면적 정보:

* 토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

* 건물 전용면적: 38.57㎡ (약 11.67평)

(참고: 아파트의 경우 전용면적과 분양면적을 함께 표시하나, 해당 물건은 다세대주택/업무시설로 전용면적만 제공되었습니다.)

주거 환경: 인근에 생활 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호하여 거주하기에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

기타: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되었습니다. HUG가 채권자로서 경매를 신청하였으나, 임차인으로서의 지위도 보유하고 있어 해당 조건의 이행 여부에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액 및 권리 관계가 달라질 수 있습니다.

공법상 제한: 해당 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 공항 관련 구역(수평표면, 진입표면), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 공법상 제한사항에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위, 용도 변경, 재건축 등과 관련하여 제약을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동, 까치산역 역세권에 위치한 2017년 준공된 한울팰리스 내 업무시설(오피스텔)입니다. 건물 전용면적은 38.57㎡(약 11.67평)이며, 감정가는 228,000,000원입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이한 매각 조건이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. HUG가 채권자이자 임차인으로서 경매를 진행하는 복합적인 상황이므로, 해당 조건의 이행 여부를 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역(2, 5호선)을 이용할 수 있는 편리한 역세권 입지입니다.

* 2017년에 건축되어 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 강서구 화곡동 일대의 주거 및 상업 시설 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 228,000,000원입니다. 유사 면적의 연식 있는 다세대주택 최근 매매가가 150,000,000원에서 160,000,000원 수준임을 감안할 때, 2017년 준공이라는 신축 연식이 감정가에 반영된 것으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)이 존재하며, 이행 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있는 리스크가 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.