나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3372 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 135-72 금강파크빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3372 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 135-72 금강파크빌 제4층 제404호

건물명: 금강파크빌

용도: 다세대주택

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

감정가: 276,000,000원 (2억 7,600만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 가리봉동에 소재하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 정확한 주변 환경 상세 내용은 감정평가서 요약에서 구체적인 정보가 제공되지 않았으나, 일반적인 도시형생활주택 단지형 다세대주택의 입지적 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되고 있습니다. 등기부등본 상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2026년 1월 23일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기(갑8)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 등기부등본 상 을구 3번의 주택임차권은 '말소' 표기되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(천석환)

* 보증금: 275,000,000원

* 전입일자: 2022-09-08

* 확정일자: 2022-08-03

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 미반환액에 대한 추가적인 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 건물(2016년식, 약 28.58㎡)이 2026년 7월에 2억 500만원에서 2억 3,800만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 2015년 건축된 금강파크빌 4층에 위치하며, 건물면적은 29.95㎡입니다. 인근의 1994년식 주택(약 48.78㎡)이 1억 2,500만원에 거래된 사례도 있어, 건물의 연식과 면적에 따른 시세 차이가 존재함을 알 수 있습니다. 이러한 거래 사례를 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 최근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래가격을 참고하여 판단하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 가리봉동 일대는 지하철 7호선 및 1호선, 가산디지털단지역, 구로디지털단지역 등 주요 교통망 접근성이 양호한 지역입니다.

* 편의시설: 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설이 소재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 고려사항은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항입니다. 매각조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다. 다만, HUG의 대위변제 및 경매 절차 진행 과정에서의 변수나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈 등은 항상 존재할 수 있습니다. 또한, 감정평가액(2억 7,600만원)과 최근 유사 물건의 실제 거래가(2억 500만원 ~ 2억 3,800만원) 간의 차이가 존재하므로, 입찰 시 시세 조사를 철저히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 HUG의 강제경매로 진행되어 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 이는 권리관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 부채가 없어 투자 접근성을 높이는 요인입니다. 금강파크빌은 2015년식 다세대주택으로, 주변의 유사 신축 건물과 비슷한 연식입니다. 감정가는 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 최근 유사 물건의 거래 사례를 참고할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 대위변제 물건으로 임차 보증금 인수 부담 없음: 낙찰자는 보증금 2억 7,500만원에 대한 추가적인 인수 위험이 없습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 HUG의 강제경매로 종결될 가능성이 높습니다.

* 비교적 양호한 입지: 서울 구로구 가리봉동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 신축 대비 합리적인 투자 가능성: 2015년식 건물로, 인근 유사 연식 건물들과 비슷한 수준의 투자 가능성을 제시합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 7,600만원입니다. 그러나 최근 인근에서 거래된 유사한 조건의 다세대주택(2016년식, 약 28.58㎡) 시세가 2억 500만원에서 2억 3,800만원 수준임을 고려할 때, 본 물건 역시 시세 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 변경으로 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로는 2억 2,000만원에서 공격적으로는 2억 5,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.