나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3325 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘월정초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제101동 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2020.08.28.) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지이며, 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 370-4, 370-11, 370-118 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3325 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제5층 제501호

건물구분: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

건물면적(전용): 29.94㎡ (약 9.06평)

감정가: 286,000,000원

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2020년 8월 28일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 월정초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 15일자 목포세무서장의 압류 (갑3)입니다.

선순위 권리: 본 건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권태선) (권 )

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 없음.

주의사항:

* 본 건 임차인(주택도시보증공사)은 등기부상 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

* "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 법적인 대항력 소멸과는 별개로, HUG 측과의 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

총 채권액: 약 371,986,911원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다.

근린생활시설과 학교가 인근에 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 지역 상권이 발달한 곳으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 월정초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다. (정확한 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.)

교통: 자가용 이용 시 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있음에도 불구하고, HUG 관련 조건부 매각 사항이 존재합니다. 이는 매수인이 HUG와 추가적인 소통 및 확인 절차를 거쳐야 할 가능성을 내포합니다. 법적으로는 권리가 소멸되나, 실무적 절차상의 번거로움이 발생할 수 있습니다.

시세 변동성: 제공된 최근 매매 자료는 모두 2026년 7월 거래로, 미래 시점의 예상 거래가이므로 현재 시장 상황을 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 또한, 거래 사례 간 가격 차이가 커서 정확한 시세 판단에 주의가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 외에 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수평표면구역 등 다양한 지구 및 구역에 속해 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 매각으로 인해 모든 인수되는 부담이 없는 깨끗한 물건으로 분석됩니다.

다만, HUG가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 특수 상황과 조건부 매각 사항은 입찰 전 반드시 명확히 확인하고 이해해야 합니다. '대항력 없음'이 명시되어 있으나, HUG와의 협의를 통한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2020년 완공)이라는 점이 주요 장점입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 법적 부담이 없다는 점이 가장 큰 투자 메리트입니다.

감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

전용면적 29.94㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익형 투자 상품으로 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

주변 유사 물건 분석:

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평)인 '더원' 빌라가 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,810,810원 수준입니다.

* 본 건(29.94㎡)에 이와 유사한 ㎡당 단가를 적용할 경우, 예상 시세는 약 323,905,400원 (29.94㎡ * 10,810,810원/㎡)으로 산출됩니다.

* 감정가(286,000,000원)가 위 산출 시세보다 약 11.4% 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 총 채권액(약 371,986,911원)이 감정가를 초과하나, 경매 절차가 HUG에 의해 진행되고 임차인도 HUG이므로 유찰 가능성은 낮습니다.

* HUG 관련 조건부 매각 사항을 감안하여 다소 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위를 제안하며, 현장 조사 및 HUG와의 협의 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 '혐오시설'은 현재 정보에서 확인되지 않았으나, 상기 토지이용계획상의 제한사항들을 유의할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.