나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3336 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-100 피렌체하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 로변을 따라 주상용건물 등이 소재 하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 약10분~15분 거리에 북서측으로 개화산역(5호선), 남동측으로 신방화역(9호선) 및 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 3층 302호로서, 사용승인일: 2016.04.25. 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방/식당1, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약4~5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드 시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024 년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 592-100 피렌체하우스 제3층 제302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3336 (1)이며, 감정가는 234,000,000원입니다.

토지 면적은 18.49㎡ (약 5.6 평)이며, 건물 면적은 29.25㎡ (약 8.9 평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 로변을 따라 주상용건물 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 약 10분~15분 거리에 개화산역(5호선), 남동측으로는 신방화역(9호선)이 있으며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 인접지 등고 평탄한 가장형의 토지 위에 있으며, 본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2026-01-22)입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권설정 등기(을3, 접수일자: 2024-10-02, 권리자: 김선민, 권리금액: 186,000,000원)가 존재합니다.

해당 임차인(주택도시보증공사/김선민)의 전입일자(2020-10-06)와 확정일자(2020-08-21) 정보가 확인됩니다.

그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 점은, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

따라서, '인수 보증금 합계'는 0원으로, 매수인이 인수할 임대차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 임차권은 대항력이 없고 말소 조건부 매각이므로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변에 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

특히, 본 건이 위치한 방화동 592-1번지 일대는 현재 '모아타운' 개발 사업이 진행 중에 있습니다. 이는 향후 지역 전체의 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

인근에 개화산역(5호선) 및 신방화역(9호선)이 있어 지하철 이용이 용이하며, 주변 편의시설로는 롯데몰 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 편리합니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 "서울방화초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

교통 인프라로 개화산역(5호선)과 신방화역(9호선) 이용이 가능하며, 시내버스 노선도 다수 운행 중에 있습니다.

생활 편의시설로는 로변을 따라 상업시설이 분포하고 있으며, 공원도 인접해 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 확인 및 이해관계인과의 소통을 통해 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 해당됩니다. 특히 공항 관련 구역 및 토지거래 허가구역 지정 사항은 향후 건축이나 거래 시 제약이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 협조: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행에 협조하지 않을 경우, 매수인이 잔여 절차 진행에 있어 추가적인 노력을 기울여야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 역세권에 위치하며, 향후 '모아타운' 개발 사업으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되는 다세대주택입니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 사건으로 진행되며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부 확인 불가 및 복잡한 토지이용계획, 임차권 말소 조건 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

따라서, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 권리 분석, 주변 시세 조사를 철저히 수행한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 5호선 개화산역, 9호선 신방화역 이용이 편리합니다.

* 개발 호재: 방화동 592-1번지 일대 '모아타운' 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 HUG로부터의 보증금 186,000,000원을 인수할 의무가 없습니다.

* 주변 편의시설: 롯데몰 등 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

비슷한 면적(29.97㎡)의 최근 매매 사례(2026년 7월)가 253,000,000원으로 확인됩니다.

건물 면적 29.25㎡를 고려할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 내부 협상 가능성, 그리고 모아타운 개발 사업의 구체적인 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

혐오시설은 주변 조사 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.