나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3360 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2019년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제201호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, "오피스텔 및 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3360 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 169,000,000원

토지 면적: 7.27㎡ (2.20평)

토지 지분: 7.27㎡ (2.20평)

건물 면적: 17.66㎡ (5.34평)

건물 지분: 17.66㎡ (5.34평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 요약)

건물명: SM 벨리체

주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 (독산동)

총 동 수: 1동

총 층 수: 10층 (옥탑 제외)

사용 승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조

주요 용도: 업무시설, 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설

연면적: 3232.77㎡

건폐율: 37.81%

용적률: 291.71%

총 세대수 (호실 수): 121호

주차 가능 대수 (옥내/옥외): 0대 / 10대

승강기: 2대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통망

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용

2필지 일단의 가장형의 토지로서, "오피스텔 및 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설"로 이용중임.

북측으로 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 가압류 (2023-07-13, 신한저축은행)

등기부채권 총액: 174,266,541원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-13

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

주의: 보증금 및 차임이 모두 0원으로, 명확한 권리 행사 여부 확인 필요

* 임차인: 주택도시보증공사(허건웅)

보증금: 166,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-06

확정일자: 2020-02-25

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고:

3.3. 특이사항 및 조건

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경

주의사항: - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

- 임차인 허건웅 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

- 공부상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 금천구 독산동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 지역 내 상업 및 업무 활동이 활발하며, 관련 종사자 및 거주 인구의 수요가 꾸준히 발생하는 편입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 지역 분석 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 준공업지역에 포함되어 있어 관련 시설의 잠재적 입지 가능성은 존재하므로, 지속적인 관찰이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 인근에 세일중학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 상세한 편의시설 및 문화시설 정보는 추가적인 주변 탐색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인/승계인의 잔액 반환청구권 포기 조건은 매각 과정의 복잡성을 시사합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 관련 서류를 면밀히 검토하여 법적 분쟁 가능성을 사전에 차단해야 합니다.

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 '오피스텔'이나 현황 '주거용'으로 사용 중이라는 점은 추후 건축법 등 관련 법규 위반 가능성이 없는지 확인이 필요합니다. (현재까지는 특이사항 없음)

* 토지이용계획상 제한: 준공업지역, 각종 규제 지역 포함으로 향후 개발 또는 재건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 소형 오피스텔로서 소액 투자 및 1인 가구 실거주용으로 고려될 수 있습니다. 건축물 자체는 2019년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하며, 입지조건 및 교통망은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계에서 HUG 관련 조건 및 임차인 포기 조건이 명시되어 있어, 매각물건명세서 및 관련 법률 자문을 통해 인수되는 권리가 없음을 확실히 확인해야 합니다. 현재로서는 명확한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 준공업지역의 특성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 1억 6천만원대 소형 오피스텔로, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 1인 가구 주거용 또는 소형 임대 사업용으로 활용 가치가 있습니다. (금천구 내 소형 오피스텔 임대 수요 고려)

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인 건물로 내부 시설 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 조건 및 임차인 포기 조항으로 인해 매수인에게 부담되는 권리가 최소화될 가능성이 있습니다. (철저한 검토 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(17.66㎡)의 SM 벨리체 오피스텔은 현재 시장에서 약 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 사이의 가격에 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 금천구 독산동 일대의 소형 오피스텔은 평균적으로 연 4.5%~5.5% 내외의 임대 수익률을 기대할 수 있으며, 이는 안정적인 임대 수요가 있음을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 169,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금은 0원으로 파악되었으며, HUG 관련 조건 및 임차인 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금 관련 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 유사 물건의 시세, 감정가, 그리고 본건의 권리 분석 상의 특수성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 결정될 것으로 보입니다. 보수적으로는 감정가인 169,000,000원, 적극적으로는 175,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 명도 저항 가능성, 그리고 입찰 참여 경쟁 정도 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.