나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3356 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '대림역(지하철 2호선 및 7호선)' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2019.01.29.) - 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3356 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔 (도시형생활주택:원룸형/업무시설)

* 감정가: 377,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 토지면적: 10.29㎡ (약 3.11평)

* 건물면적: 51.57㎡ (약 15.60평) (전용면적)

* 사용승인일: 2019년 01월 29일

* 층수: 2층 (총 14층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 환경

* 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 '대림역(지하철 2호선 및 7호선)' 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

* 특별매각조건: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105243 (주택도시보증공사 가압류, 접수일자: 2023-08-30)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송 )

* 보증금: 366,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-03

* 확정일자: 2021-12-15

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 사건으로, HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨. 이에 따라 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 함. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부상 권리 분석

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2020-03-19)

* 갑5: 소유권이전 (2020-04-14) - 매매

* 을1: 주택임차권 (송보람, 366,000,000원, 2024-02-27 말소)

* 갑12: 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 2023-08-30, 말소기준권리)

* 갑13: 압류 (서초세무서장, 2024-12-17, 말소)

* 갑14: 강제경매 (주택도시보증공사, 366,000,000원, 2026-01-22, 말소)

3.5. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,645,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 소재한 구로구 구로동 일대는 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 개발 및 상권 활성화가 예상되는 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (매매)

* 최근 거래 사례 (마인드에코프라움, 2026년 6월):

* 2026년 6월 25일, 51.57㎡ (2층): 36,000만원

* 2026년 6월 4일, 54.65㎡ (5층): 36,800만원

* 시세 범위: 약 36,000만원 ~ 36,800만원

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주위 근린생활시설 소재로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 본 건 북서측 인근에 '구로중학교'가 위치하고 있습니다.

* 본 건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 제한 사항 확인이 필요합니다.

5.3. 잠재적 혐오 시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 현황 상 뚜렷한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 및 행정적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 특이사항

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없으므로 권리 관계는 명확합니다. 다만, 복잡한 채권 관계 및 매각 조건으로 인해 실제 명도 과정에서 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 2019년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 더블 역세권인 대림역(2, 7호선)의 접근성이 우수합니다.

* HUG 관련 모든 채권 및 임차권이 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다.

* 다만, 토지 이용 계획상 다수의 제한 사항이 존재하므로, 해당 물건의 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공)

* 더블 역세권 (대림역, 2, 7호선)

* 권리관계 명확 (HUG 대항력 포기 조건)

* 구로동 일대 발전 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 377,000,000원

* 최근 시세 (51.57㎡ 기준): 약 360,000,000원 ~ 368,000,000원

* 본 건은 HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태로 취득 가능하므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 최근 거래 사례(36,000만원)와 감정가(37,700만원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.