나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3335 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제5층 제515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 상업시설과 업무시설 및 공동주택 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 근거리에 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 "신도림역" 이 소재하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제5층 제515호로서, - 사용승인일: 2013년 9월 16일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부 지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3335 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 용도: 도시형생활주택

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 2.44㎡ (약 0.74평)

* 건물면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물명: 비즈트위트 오렌지

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 제5층 제515호

* 사용승인일: 2013년 9월 16일

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 본건 제5층 (총 18층 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 각종 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 "신도림역"이 소재합니다.

* 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑1: 소유권보존 (2013-10-02)

* 갑2: 소유권이전 (2013-10-11)

* 을3: 주택임차권 (김정훈, 136,000,000원, 2021-05-27 전입, 2023-06-14 확정, 말소: 인수)

* 갑4: 소유권이전 (2021-07-05)

* 갑7: 강제경매 (김정훈, 136,000,000원, 2026-01-22, 말소기준권리)

* 갑8: 압류 (구로구, 2026-01-29, 말소)

* 등기부채권 총액: 136,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정훈 (김 )

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-27

* 확정일자: 2023-06-14

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 있음

* 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 주택임차권이 등기되어 있고, 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 갑7 (김정훈의 강제경매, 2026-01-22)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (김정훈)

* 본 임차인의 보증금 136,000,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

* 인수되는 보증금: 136,000,000원 (배당 완료 시 전액 변제되지 않을 경우)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지는 각종 상업시설과 업무시설이 밀집한 지역으로, 역세권 및 초등학교 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재 수요가 있습니다.

* 주위 환경 분석상 기본적인 상업 기능은 갖춘 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

* 본건은 총 18층 건물 중 제5층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택) 용도로 혼합되어 있으며, 본 호실은 공동주택으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 지역 활성화 및 개발 가능성이 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 표제부상 18층 건물에 승강기가 1대 이상 설치되어 있으며, 주차 시설 또한 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 인수 보증금

* 가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김정훈의 보증금 136,000,000원입니다.

* 본 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

* 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 보증금 회수를 염두에 둔 것으로 보이나, 배당 순위 및 금액에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 "토지거래계약에 관한 허가 구역"으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축법상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호 구역 등 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 신축년도(2013년)가 비교적 최신이며 신도림역 인근의 교통 편리성을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 136,000,000원이 존재하며, 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 감정가는 118,000,000원으로 임차인 보증금보다 낮아, 낙찰가에 따라 인수 보증금 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 인수 보증금 부담을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신구로초등학교 인근 및 신도림역 접근성: 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 비교적 최신 연식의 건물: 2013년 준공으로 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적(약 4.72평): 1인 가구 및 임대 수익을 위한 투자에 적합할 수 있습니다.

* 현재 감정가가 임차인 보증금보다 낮아, 시세 대비 저평가 가능성이 있다면 차익 실현 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 대비 시장 가격은 147,000,000원 ~ 215,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인의 인수 보증금 136,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 임차 보증금을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하되, 낙찰 후 인수 보증금까지 고려하여 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

* 따라서, 현재 감정가(118,000,000원)보다 다소 높은 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 합리적인 예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 170,000,000원으로 제안합니다.

* 만약 150,000,000원에 낙찰될 경우, 배당으로 136,000,000원을 모두 회수하지 못할 시, 최대 136,000,000원까지의 인수 보증금을 고려해야 합니다. 총 지출은 낙찰가 + (136,000,000원 - 배당금)이 됩니다. 따라서 총 지출액이 170,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.