나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3445 [1] 서울특별시 금천구 독산동 938-2 로이하이츠빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구립독산도서관" 북서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,학교 및 공원 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 노선버스정류장이 인근에 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호(사용승인일;2002.07.24.)로서 외벽;세멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

다세대주택(별첨 "내부개황도" 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비,상하수도설비,도시가스설비,난방설비 및 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 및 북서측으로 완경사 지대내의 인접도로와 평탄한 대체로 정방형의 토지로, 다세대주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도상 남서측 및 북동측으로 세로 및 중로정도의 포장도로와 접하나 본건은 세로의 도로를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망),대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간;2025.8.26~2026.8.25/2025.04.04~2026.04.03),토지거래계약에관한허가구역(2025-10.15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.26~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2026타경3445 (1) 부동산 강제경매 물건으로, 서울특별시 금천구 독산동 938-2번지 로이하이츠빌 제5층 제502호에 소재하고 있습니다.

본건은 다세대주택으로, 감정평가액은 218,000,000원입니다.

토지 면적은 22.54㎡ (약 6.82평)이며, 건물 면적은 46.45㎡ (약 14.06평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 애OOOOOO입니다.

건물은 2002년 7월 24일 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구립독산도서관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

지적도상 남서측 및 북동측으로 포장도로와 접하고 있으며, 세로(좁은 길)를 통해 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 23일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 77,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(서민금융진흥원, 한국캐피탈, 애큐온저축은행의 가압류 및 애큐온저축은행의 강제경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

소유권 변동은 2002년 10월 23일 하면홍, 2011년 8월 16일 이석우, 2021년 6월 23일 이영섭에게 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 148,490,862원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상으로는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 학교와 공원 등이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

인근 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용은 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

다만, 도서관이 인접해 있어 문화 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육 시설: 주변에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의 시설: 금천구립독산도서관이 인근에 위치합니다.

* 기본 설비: 위생, 상하수도, 도시가스, 난방, 주차 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 미상인 임대관계에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. 특히, 교육환경보호구역은 서울시남부교육지원청에 별도 확인이 요구됩니다.

* 건축 연도: 2002년 준공으로 비교적 오래된 건물에 해당하여, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 및 토지이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

감정평가액 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 금천구 내 입지: 서울 내 주거지로서의 안정적인 가치 보유.

* 경매 최저가 대비 높은 시세: 감정가 218,000,000원 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대 가능.

* 편의시설 접근성: 도서관 인근 위치.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물(2014년, 2016년, 2020년 건축)의 거래가는 전용면적 기준 3.1억 원 ~ 3.35억 원 수준이며, 제곱미터당 약 684만 원 ~ 1,040만 원으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정평가액은 218,000,000원(약 469만 원/㎡)으로, 주변 실거래가 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

물건의 면적(46.45㎡)과 연식(2002년)을 고려하더라도, 보수적으로 계산 시 실거래가 수준의 70~80%를 적용하면 2억 7천만 원 ~ 3억 1천만 원 수준의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 임대차 관계 조사 등 추가적인 현장 조사를 반드시 수행한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.