나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3371 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 라온하우스 제101동 제6층 제602호로 외벽 : 석재 타일 붙임 마감 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단지형다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 현황 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20M, 동측으로 노폭 약 9M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3371 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

토지면적: 16.44㎡ (약 4.97평)

건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각 진행

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 약 20M, 동측으로 약 9M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

현재 등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3371)으로, 접수일자는 2026년 01월 23일입니다.

본 건 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑1, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 (소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 강제경매)

* 을1 (주택임차권)

등기부상 주택임차권(을1)은 권리금액 283,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소 처리되었습니다.

임차인 현황 분석:

* 임차인: 강태욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-26

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임의 임차인으로, 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김윤순)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-11

* 확정일자: 2022-07-04

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금에 대해 인수 의무가 없습니다.

* 임차인: 김종혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임의 임차인으로, 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 거래된 독산동 886-6번지, 건령 2017년, 전용면적 53.72㎡ (약 16.25평)의 물건이 440,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 독산동 972-50번지, 건령 2023년, 전용면적 29.87㎡ (약 9.04평)의 물건이 325,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 독산동 960-11번지(연립), 건령 2012년, 전용면적 21.99㎡ (약 6.65평)의 물건이 140,000,000원에 거래되었습니다.

본건(건물면적 26.67㎡)의 감정가는 283,000,000원으로, 평당 약 1,061만원 수준입니다.

최근 신축 다세대주택 거래 사례(29.87㎡, 325,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 서울영남초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지형 다세대주택으로서, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

차량 및 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

단지 내 주차 공간(총 32대)이 마련되어 있으나, 세대 당 주차 가능 대수는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 강태욱(보증금 0원, 대항력 있음), 김종혁(보증금 0원, 대항력 있음) 임차인의 보증금이 '0원'으로 표시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: HUG 관련 임차인의 대항력이 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 적절하게 형성되어 있으며 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

HUG 관련 채권 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 권리 인수 부담이 적은 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 2인(강태욱, 김종혁)의 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 명도 과정에서의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 적정 감정가 및 시세: 유사 신축 다세대주택의 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세와 부합하거나 약간 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담 최소화: HUG 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지 조건: 서울영남초등학교 인근, 편리한 교통 및 생활 인프라 구축 지역에 위치하고 있습니다.

* 소형 면적: 26.67㎡의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 권리분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 290,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가 283,000,000원 대비 약 102% 수준이며, 유사 면적의 최근 거래가(평당 약 1,087만원)와 비교했을 때 시세 반영 및 잠재적 명도 비용 일부를 고려한 금액입니다.

"인수 보증금"은 0원으로 계산되었으며, HUG 관련 채권의 경우 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.