나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3463 [1] 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제6층 제606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "송정역", 지하철5호선ㆍ지하철 9호선ㆍ공항철도선ㆍ서해선 "김포공항역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물내 제6층 제606호로서, (사용승인 : 2013.03.11.) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 아파트임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '아파트(도시형생활주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10미터, 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3463 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제6층 제606호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

건물면적: 14.10㎡ (약 4.27평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 에어팰리스

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 3층, 지상 9층

해당층: 6층

사용승인일: 2013년 03월 11일

건축물 용도: 도시형생활주택(아파트 원룸형), 오피스텔, 제1,2종근린생활시설 복합 건물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근에 지하철 5호선 '송정역'과 5호선, 9호선, 공항철도, 서해선이 지나는 '김포공항역'이 소재하고 있습니다. 또한, 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 연계성이 양호합니다. 본건은 서측으로 폭 약 10미터, 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 개발 계획 및 미래 가치

김포공항 일대는 미래 교통 허브 및 첨단 산업 거점으로 조성되기 위한 대규모 도시재생 및 혁신 지구 사업이 추진 중에 있습니다. 도심항공교통(UAM) 이착륙장과 복합 환승시설 구축, 첨단 산업 클러스터 조성 등이 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 김포공항 주변 고도제한 완화 논의가 진행되면서 개발 압력이 높아질 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 02월 02일 접수된 김주완의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2, 갑3)와 주택임차권(을1), 가압류(갑4), 강제경매(갑5) 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

본건 매각 시 특별한 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특별 매각 조건 및 유의사항

본건은 SGI 인수조건 변경 및 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부로 매각이 진행됩니다. 특히, 채권자(임차인)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다 [물건명세서 참고사항].

3.5. 임차인 분석

임차인: 서 (한국토지주택공사)

보증금: 105,750,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 02일

확정일자: 2022년 04월 04일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 상업 복합 지역입니다. 지하철역 및 주요 교통망과의 접근성이 좋아 유동인구 및 상업 활동이 예상되는 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 '방화중학교'가 있으며, '송정역' 및 '김포공항역'을 통해 롯데백화점, 롯데몰 등 대형 쇼핑 시설 및 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 김포공항 이용이 편리하여 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 확인 불가

현황조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능하였습니다 [감정평가서요약]. 이로 인해 건물 상태, 내부 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없으므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

5.2. 권리 관계 특이사항

매각 조건에 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기가 포함되어 있어, 관련 절차 및 잠재적 분쟁 소지에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

5.3. 기타

본 건물은 아파트 외에 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 내부 이용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 역세권(송정역, 김포공항역)에 위치한 소형 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 김포공항 주변 개발 계획으로 인한 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 임차인 관련 특별 매각 조건 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 송정역, 김포공항역 인접으로 시내 및 공항 접근성 탁월.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소액 투자 수요에 적합.

* 지역 개발 잠재력: 김포공항 복합개발 사업 및 UAM 관련 인프라 구축으로 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물: 2013년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

8. 예상 입찰가 산정 제언

본건의 감정가는 92,000,000원이며, 권리 분석상 인수할 보증금은 없습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건 시세, 건물 내부 상태 확인 불가로 인한 리스크, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.