나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3334 [1] 서울특별시 양천구 신정동 973-39 신성스카이뷰 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 "신정네거리역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "신정네거리역" 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 건 내 제8층 제802호로서 (사용승인일: 2020.09.16), 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

단지형 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강 기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-07-06), 지구단위계획구역(신정네거리), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시 설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3334 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 973-39 신성스카이뷰 제8층 제802호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제8층 제802호

사용승인일: 2020년 09월 16일

용도: 다세대주택 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.86㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.86㎡ (약 2.98평)

건물면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

건물지분: 26.02㎡ (약 7.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 324,000,000원

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 "신정네거리역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 "신정네거리역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 차기준 (2020.09.21)

소유권이전: 오인숙 (2021.08.05, 매매)

주택임차권: 황태원 (2023.07.27, 말소 예정, 보증금 308,000,000원)

압류: 삼성세무서장 (2024.07.03, 말소 예정, 말소기준권리)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.22, 말소 예정, 채권액 308,000,000원)

등기부채권 총액: 308,000,000원

3.2. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없을 것으로 추정, 상세 확인 필요)

말소기준권리: 삼성세무서장의 압류 (2024.07.03)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(황 )

보증금: 308,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 26일

확정일자: 2021년 07월 08일

배당신고일자: 2023년 07월 27일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 보증금을 인수하는 조건이며, 매각으로 임차권 등기가 말소될 예정입니다.

주의: 임차인 황 은 주택도시보증공사를 통해 보증금을 보호받고 있으며, 대항력은 없습니다. 매각 조건에 따라 보증금 반환 문제는 해결됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 동일한 건물(신성스카이뷰)의 전유부 정보는 2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다.

제공된 유사 물건 거래 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 23.14㎡, 5층, 130,000,000원 (평당 약 561만원)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 36.89㎡, 2층, 225,000,000원 (평당 약 610만원)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 54.27㎡, 3층, 400,000,000원 (평당 약 737만원)

본건의 건물면적은 26.02㎡ (약 7.87평)이며, 2020년 신축으로 비교 대상 물건들보다 최신 건물입니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

신정동 일대 다세대주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 면적, 층수, 건축 연도 등에 따라 가격 차이가 존재합니다.

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으며, 역세권에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 비교 사례의 평당 금액대와 감정가 사이에는 차이가 존재하므로, 정확한 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

단지형 다세대주택으로 구성되어 있으며, 주변 주거 환경은 대체로 양호합니다.

지하철 2호선 신정네거리역 인근으로 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정네거리)

* 제한사항:

* 개발행위허가제한지역 (2023-07-06 지정)

* 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (본 허가구역 지정 기간은 경매 시점(2026년 8월 28일)에 만료되었으나, 관련 법규 확인 필요)

* 아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31. (본 허가구역 지정 기간은 아파트 거래 시 적용되며, 본건은 다세대주택이므로 적용 여부 및 기간 확인 필요)

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건이 변경되었다는 점은 특별한 절차나 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산에 대한 공동담보 여부를 확인하여 추가적인 채무 관계를 파악할 필요가 있습니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 주택임차권이 말소 대상이며, 임차인의 대항력이 포기 조건으로 매각된다는 점은 매수인에게 유리하지만, 관련 서류 및 절차 이행을 철저히 해야 합니다.

* 개발행위허가제한지역: 향후 재건축, 증축 등 개발 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)에 가까운 다세대주택으로, 신정네거리역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담이 없다는 점이 장점입니다.

다만, 개발행위허가제한지역, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 및 유효 상태 등 복잡한 토지이용계획과 제한사항이 존재하여 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

주변 시세와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 전 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 건물: 지하철 2호선 신정네거리역 인근에 위치한 비교적 신축 건물의 희소성.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 채무 인수로 인수 부담 없음.

* 주거 편의성: 생활 편의시설 및 교통망 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 324,000,000원입니다.

건축 연도(2020년)가 비교 대상 물건보다 최신이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

다만, 주변 실거래가 대비 감정가가 높은 편이므로, 입찰 전 철저한 시세 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

인수해야 할 보증금은 없으며, 매각으로 인한 권리 소멸이 명확합니다.

이에, 예상 입찰가는 325,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

(본 입찰가는 현재 정보에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.