나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3421 [1] 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '등촌역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 '등촌역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식) (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2021.12.07) 외벽 : 외장 석재 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등으로 되어있습니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택'(방1, 욕실1, 거실, 주방, 테라스 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 천정 부착형 에어컨 설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약4m, 서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3421 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 297,000,000원

* 토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

* 토지지분: 12.525㎡ (약 3.79평)

* 건물면적: 16.85㎡ (약 5.10평)

* 건물지분: 16.85㎡ (약 5.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.12.07)

* 건물명: 이영빌

* 층수: 지상 5층 / 총 6층 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 9호선 '등촌역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근에 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 '지상권개요'로 명시되어 있으나, 실제 등기부상 권리 존재는 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리: 2023년 8월 7일자 주택도시보증공사의 가압류 (권리금액 469,780,500원)입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 6월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액: 893,460,500원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 시설: 지하철 9호선 등촌역을 중심으로 한 상업 시설 및 편의 시설 접근이 가능합니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 공부상 '도시형생활주택'으로 등록되어 있으며, 실제로는 방 1개, 욕실 1개, 거실, 주방, 테라스 등으로 이용 중입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조(벽식)로, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제5층 제502호입니다.

* 건축 마감: 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 천정형 에어컨, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 조경진에 대한 조건으로, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없으나, 조건부 매각에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)이 현재 시점(2026년 9월 12일)까지 유효하므로, 매수자의 자격에 따라 허가 취득이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 또한 비교적 신축이라 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(2억 9,700만원) 대비 주변 실거래가 정보에서 나타나는 유사 면적의 시세가 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 현재 시점까지 유효한 점은 매수자 자격에 따른 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 지하철 9호선 등촌역 도보 이용 가능한 역세권 입지로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명확한 투자 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 297,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례 분석 결과(2026년 5월) 유사 면적(약 16.85㎡)의 시세는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 선으로 추정됩니다. 이는 감정가와 상당한 괴리가 있는 수치입니다. 따라서, 실제 경매에서의 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있으며, 보수적인 투자 관점에서 주변 시세를 반영한 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 권리 인수 부담이 없고 건물 상태가 양호하다는 점을 감안할 때, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 진행 시 경쟁률 및 법원의 최저 매각 가격 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.