나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경15 [1] 서울특별시 강서구 공항동 679-7 위하우스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경15 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 679-7 위하우스 제2층 제203호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 28)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 공항동 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 각각 외곽 공도와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 8월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권(장원경)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 해당 임차인은 보증금 244,000,000원을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 임차권(을3)을 제외한 나머지 권리(갑1, 갑2, 갑5, 갑7, 갑8, 갑9)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 16일

* 확정일자: 2020년 11월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 주요 위험 요소입니다.

4. 상권분석

물건 주변의 상권 및 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 주변 지역 특성: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 건물 정보 (JSON 분석):

* 아이디움 (2016년 준공, 27.18㎡): 2026년 7월 25일 220,000,000원에 매매.

* 로얄하이츠101동 (2017년 준공, 41.32㎡): 2026년 7월 11일 329,000,000원에 매매.

* 미성주택 (2001년 준공, 18.8㎡): 2026년 7월 1일 145,000,000원에 매매.

* 본 물건(29.63㎡)은 주변 실거래가 사례와 비교할 때, 면적은 중간 수준이며, 시세는 약 180,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

물건 주변의 생활 편의 시설 및 환경 정보입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이합니다.

* 교육: 송정중학교가 북서측 인근에 위치하며, 상대보호구역 관련 교육청 확인이 필요합니다.

* 상업/근린시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 정보 (JSON 분석): 최근 매매 사례들을 볼 때, 본 물건과 유사한 면적(약 18.8~27.18㎡)의 다세대주택은 145,000,000원에서 220,000,000원 선에 거래되었음을 확인할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 유의해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금 244,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 위험 요소로, 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 제한: 공항 시설 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 및 군사 관련 규제가 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래 허가구역에 해당하여 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 점도 향후 변동 가능성을 내포합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 244,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있는 위험이 존재합니다.

또한, 다양한 토지 이용 제한과 규제가 적용되는 지역임을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건에 대한 잠재적 투자 가치입니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가능성: 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 향후 시세 상승 가능성을 보고 실거주 목적 또는 시세 차익을 노리는 투자로 접근할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포공항 인근 지역으로, 공항 관련 개발 사업 및 지역 경제 활성화 시 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사 면적(약 8.96평)의 다세대주택 시세는 180,000,000원 ~ 240,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 266,000,000원 대비 시장 시세를 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

(주의사항: 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 244,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제될 것을 전제로 산정되었습니다. 만약 임차인의 보증금 중 일부라도 배당받지 못하여 매수인이 인수하게 되는 경우, 총 매수 비용은 매우 높아지므로 입찰 시 해당 위험을 충분히 고려해야 합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.