나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3392 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하 는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "오류동역(지 하철 1호선)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨"내부구조도"등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 6-109 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 오류동 6-108 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 오류동 6-324 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 -27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령 부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면 도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3392 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제303호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설/제2종근린생활시설)

건축년도: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 218,000,000원

토지면적: 9.38㎡ (약 2.84평)

건물면적: 40.63㎡ (약 12.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 접근성

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임. 오류동역까지 도보 약 7분 거리임.

2.3. 도로 상태

대상토지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 압류(서초세무서장), 접수일자: 2023-08-22

등기부채권 총액: 1,539,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김종찬)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-13

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

3.3. 등기부 현황

- 소유권보존 (2019-07-12)

- 소유권이전 (2019-11-18, 매매)

- 주택임차권 (을1, 김종찬, 260,000,000원, 말소 예정)

- 압류 (서초세무서장, 2023-08-22, 말소기준권리)

- 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-30, 1,279,000,000원, 말소)

- 압류 (구로구, 2024-01-26, 말소)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-26, 260,000,000원, 말소)

3.4. 권리 분석 의견

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 김종찬 씨의 주택임차권은 '말소' 예정으로 등재되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 존재합니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높으나, HUG와의 계약 내용을 면밀히 검토하여 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 상권 특성

대상물건은 각급 학교, 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대에 위치합니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지 자체는 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 주변 교통: 지하철 1호선 오류동역, 노선버스정류장 인근.

* 생활 편의: 오피스텔 인근에 상가, 편의점, 세탁소 등이 있어 생활이 편리한 편입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 및 HUG 인수조건

임차인 김종찬 씨는 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각이라는 특이사항이 있습니다. 보증금 260,000,000원이 명시되어 있으나, 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기 조건의 정확한 의미를 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 내부 구조 및 상태는 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

* 토지 이용 계획: 오류동 6-109, 6-108, 6-324 필지 모두 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 대상(아파트) 및 대상자(외국인 등)에 따라 허가 요건이 발생할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 주변 시설: 검색 결과, 오류동 지역의 데이터센터 개발과 관련한 님비(NIMBY) 현상이 일부 언급되었으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 오피스텔 거주 후기 중 일부에서 담배 냄새, 하수구 냄새, 층간 소음 등이 언급된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 오류동역 역세권에 위치한 프라임캐슬 오피스텔로, 준신축 건물로서 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 및 시세 또한 감정가 수준에서 형성되어 있어 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익이나 실거주 목적에 적합할 수 있습니다. 다만, HUG 관련 임차권 조건부 매각 등 복잡한 권리 관계와 내부 확인 불가라는 리스크 요소를 가지고 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 오류동역(1호선) 인근의 역세권 입지로 임대 수요 확보 용이.

* 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 주변 상업지대의 편의시설 및 교통망으로 인한 생활 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 JSON 정보 및 검색 결과에 따르면, 프라임캐슬 오피스텔 40.63㎡(약 12.30평)의 최근 매매가는 2024년 11월 14일 10층 물건이 210,000,000원, 2024년 6월 19일 5층 물건이 217,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 218,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

대항력 없는 임차인의 보증금(260,000,000원)은 인수하지 않는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 및 조건부 매각이라는 특이사항을 감안해야 합니다. 내부 확인이 불가한 점과 기타 제한사항 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 시세(210,000,000원 ~ 217,000,000원) 및 감정가(218,000,000원)를 고려하고, 잠재적 리스크에 대한 안전 마진을 확보하기 위해 감정가의 90% 내외 또는 최근 시세 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

205,000,000원 ~ 215,000,000원

상기 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 권리 분석에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자의 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 전문가와 상의하시고, 권리 관계 및 물건 상태를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.