나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3429 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 368-15 은하맨션 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제지01호로서, (사용승인일: 2003.01.14.) 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비평지에 위치한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3429 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 368-15 은하맨션 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

건물면적: 35.17㎡ (약 10.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

사용승인일: 2003년 1월 14일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 해당)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2024년 9월 5일 접수)

주요 권리사항:

* 선순위 임차권 (임차인: 김윤미)

- 전입일자: 2023년 3월 6일

- 확정일자: 2023년 2월 1일

- 보증금: 88,000,000원

- 대항력: 있음

- 비고: 본 건 경매의 채권자(김윤미)이기도 하며, 등기부상 주택임차권(을9)으로 등재되어 있으며 '인수'로 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 대항력 있는 임차권입니다.

* 소유권 이전 및 다수 권리 설정 기록이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금: 총 88,000,000원 (임차인 김윤미)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 개봉동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

지역 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있어, 일상생활에 필요한 물품 구입 및 서비스 이용은 용이합니다.

최근 인근 지역(개봉동, 330-8번지 한신빌라, 2002년 준공)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 기준으로 51.48㎡ 면적에 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건(35.17㎡, 2003년 준공)의 시세 파악에 참고 자료가 될 수 있으나, 개별 건물의 상태, 층수, 향 등 다양한 요인에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 위치해 있습니다.

교육시설: "개명초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

의료시설: 주변 지역에 병원 및 의원 등 의료시설이 위치하여 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김윤미의 보증금 88,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 매수 비용이 증가하는 요인입니다. 낙찰 후 임차인과의 보증금 정산 문제를 명확히 해결해야 합니다.

건축 노후화: 본 건물의 사용승인일이 2003년으로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래 허가구역: 특정 매수인(외국인 등)의 경우, 토지거래 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준입니다.

가장 중요한 특징은 보증금 88,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 실질적인 투자 가치를 산정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

감정가 103,000,000원은 임차인의 인수 보증금을 고려할 때, 투자자 입장에서 신중한 접근이 필요한 수준입니다.

입찰 시에는 임차인과의 보증금 정산 방안을 철저히 검토하고, 총 예상 투자 비용을 면밀히 산정하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 구로구 내에서 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

초등학교와 인접하여 실수요자, 특히 자녀가 있는 가구에게 매력적인 입지입니다.

대항력 있는 임차인이 존재함에 따라, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인(김윤미)의 보증금 88,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 이 인수 보증금을 반드시 제외하고 고려해야 합니다.

감정가: 103,000,000원

인근 유사 물건(한신빌라, 2002년 준공, 51.48㎡) 거래 사례는 250,000,000원 (약 486만원/㎡)입니다. 이를 바탕으로 본 건(35.17㎡, 2003년 준공)의 적정 시장 가치를 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

규정상 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 추정 총 가치에서 인수 보증금을 차감합니다.

예상 총 가치: 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

인수 보증금: 88,000,000원

이에 따라, 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 70,000,000원

(참고: 낙찰 시 총 부담액 = 입찰가 + 인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.