나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3381 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2022.04.18) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 차량통행 가능한 화곡로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1105: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 화곡동 1105-1: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3381 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제303호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 제3층 제303호 (사용승인일: 2022.04.18)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

건물면적: 20.33㎡ (약 6.15평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "강서구청" 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건은 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 남동측으로 차량 통행이 가능한 화곡로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2026.01.27 접수, 등기부 을1) 입니다.

선순위 권리:

* 주택임차권 (임차인: 박 )

* 등기 접수일: 2025.02.12 (을1)

* 임차인 전입일자: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-08-05

* 임차보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2025.02.12. 접수, 임차인 박지환)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음"으로 기재되어 있어, 임차인 박 의 보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황에 차임이 0원으로 기재된 점은 일반적인 임대차 관계와 다르므로, 실제 임대차 계약의 성격 및 보증금 반환 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

낙찰 후 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 복합 지역입니다.

인근에 강서구청 등 공공기관이 위치하여 지역 내 고정적인 수요가 예상됩니다.

다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

2022년에 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 시설: 강서구청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 부담: 임차인 박 의 주택임차권은 대항력이 있으며, 보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 실제 투자 비용에 상당한 영향을 미치므로, 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

특이 임대 조건: 차임이 0원으로 기재된 임대차 계약은 이례적이므로, 임대차 계약의 진위 및 보증금 회수 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 공항, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 법적 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

입지 및 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 부담입니다. 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치게 됩니다.

임차인의 차임 0원이라는 특이사항은 경매 물건 분석 시 매우 드문 경우로, 해당 임대차 관계의 실질을 파악하는 것이 필수적입니다.

결론적으로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 임차인 인수 부담을 정확히 파악한 후, 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2022년 준공으로 최신 시설을 갖춘 건물입니다.

강서구청 인근: 행정기관 인접 지역으로 안정적인 수요층 확보가 용이합니다.

우수한 교통 여건: 대중교통 및 차량 접근성이 좋습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 임차인 인수 부담을 고려하여 전략적인 입찰 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 3월: 195,000,000원 (20.83㎡, 7층)

* 2025년 9월: 230,000,000원 (20.83㎡, 19층)

평균 매매가 (20.83㎡ 기준): 약 212,500,000원. 본건 면적(20.33㎡) 기준으로 환산 시 약 207,470,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 214,000,000원은 이러한 시세와 유사한 수준입니다.

중요 고려사항:

* 선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 170,000,000원. 물건명세서에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 본 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건 가격만을 고려한 추정치입니다.

* 만약 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 (입찰가 + 170,000,000원)이 됩니다.

* 따라서, 합리적인 투자 수익률을 확보하기 위해서는 입찰가를 시세(약 2.07억~2.14억)보다 현저히 낮게 산정해야 합니다.

보수적인 접근을 위한 예상 입찰가 (보증금 인수 미고려 시):

감정가 대비 70~80% 수준인 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

매우 중요한 주의사항:

상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 가정 하에 산정된 것입니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 실제 총 투자 비용이 예상보다 크게 증가하므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 여부 및 관련 내용을 명확히 확인하시기 바랍니다. 임차인의 차임 0원이라는 특이사항은 이러한 인수 부담과 연관될 가능성이 높으므로, 추가적인 조사와 전문가의 상담이 필수적입니다.

주변 시설 조사 결과:

본건 주변 지역(서울특별시 강서구 화곡동 1105, 화곡로 321)에 대한 자체 조사 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재된 일반적인 도심 환경을 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.