나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14249 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제10층 제1010호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '송화초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내, 제10층 제1010호로서, 외벽 : 석재 붙임마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '오피스텔'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 대상물건의 북측, 남측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-07-29) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-02-26)(학교환경위생정화구역(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14249 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제10층 제1010호

용도: 오피스텔

건물 면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지 면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

토지 지분: 4.7139㎡ (약 1.43평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 126,000,000원

건축 연도: 2015년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '송화초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 건부지로 이용 중에 있습니다.

지적도상 대상 물건의 북측, 남측 및 서측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25., 아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기(을6, 접수일자 2026-01-27)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을1 (주택임차권) 김세윤, 권리금액 130,000,000원, 말소: 인수.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 김세윤

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-02

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 130,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 마곡지구 개발 사업 구역 내 일반상업지역에 속해 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설

송화초등학교가 인근에 위치하며, 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 구조와 면적을 가지고 있습니다.

주변에 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

지하철역과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량으로의 접근성 또한 용이하여 자가 이용자에게도 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(김세윤)의 존재입니다. 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 투자 비용 증가로 이어집니다.

6.2. 토지이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 관련 규제로 인해 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호법에 따라 강서교육지원청에 반드시 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 특정 용도(아파트, 단독, 다가구 등)로의 토지 이용 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 우성르보아투 오피스텔로, 마곡지구의 개발과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 위치에 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

그러나, 130,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서, 낙찰 시 총 실질 투자 비용을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 마곡지구 개발 효과

마곡지구는 지속적인 개발과 다양한 기업 입주로 인해 미래 성장 잠재력이 높습니다.

지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

역세권 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라는 큰 장점입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 3월부터 5월까지 해당 물건과 유사한 면적(20.24㎡)의 오피스텔 거래가는 120,000,000원 ~ 122,000,000원 수준입니다.

평균 실거래가는 약 121,000,000원으로 파악됩니다.

감정가는 126,000,000원입니다.

9.2. 인수되는 보증금 고려

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 입찰가와 별개로 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

9.3. 입찰가 산정

실질적인 총 투자 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 (130,000,000원)

따라서, 예상 입찰가는 시장가 및 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 하며, 인수 보증금 부담을 충분히 상쇄할 수 있어야 합니다.

향후 임대 또는 매각 시 수익성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.4. 제안 입찰가

인수되는 보증금을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 70,000,000원에서 100,000,000원 사이로 예상됩니다.

실질적인 총 투입 비용을 최소화하고 수익성을 확보하기 위해, 90,000,000원 정도를 제안 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (이 경우 총 실질 투입 비용은 약 220,000,000원이 됩니다.)

10. 혐오시설 조사

10.1. 주변 환경 조사

지도 및 위성 이미지를 통해 서울특별시 강서구 마곡동 739-2번지 일대를 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

주로 오피스텔, 상업시설, 주거시설 및 학교(송화초등학교) 등이 위치하고 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 토지이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)' 등으로 인한 공항 관련 소음이나 제약은 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.